鞍山恒大名都
鞍山恒大名都工程
整体定位方案
中间稿修改意见书
2021-3中国房产信息集团|克而瑞〔中国〕信息技术此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞〔中国〕信息技术的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
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2021-3
中国房产信息集团|克而瑞〔中国〕信息技术
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞〔中国〕信息技术的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
第一局部：研究目标 3
第二局部：重要结论 4
第三局部：分析依据 5
1、工程根本属性分析 5
1.1地理位置及交通 5
1.2区域配套分析 6
1.3地块现状分析 8
1.4工程指标分析 9
1.5SWOT分析 9
1.6工程属性总结 10
2、鞍山城市市场时机研究 11
2.1.城市概况 11
2.2开展规划 13
2.3.城市经济 15
2.4.城市房地产市场 18
3、鞍山市中高端市场时机研究 21
3.1中高端市场根本特征 21
3.2.中高端产品市场表现 23
3.3.中高端客户分析 26
3.4.中高端市场时机点 27
4、铁东区高新技术开发区板块市场时机研究 28
4.1区域城市角色 28
4.2区域房地产市场表现 30
4.3.区域客户分析 35
4.4.区域市场时机点 36
4.5区域新增品牌开发商竞争工程 36
附件：其他竞争案例分析 40
第一局部：研究目标
2021年国家继续的房地产市场调控政策，对鞍山影响较小，限购、一房一价等政策，并未在鞍山市场执行。鞍山作为三四线城市，其优越的地理位置和国家对沈阳经济圈的打造，预示着其房地产市场未来开展潜力较大。
工程研究根本思路：
通过前期与甲方的沟通，工程正进入前期规划阶段，在市场层面上需要重点突破。我司在综合各方因素的根底上，认为本次研究主要目标如下：
研究目标，工程市场环境。
1、区域宏观层面分析，判断消费潜力，寻找潜在客户。
2、在竞争筛选的根底上，判断未来竞争市场情况，“知己知彼，百战不殆〞。
3、分析工程价值，进行工程价值梳理。
第二局部：重要结论
市场根底
1.1整体市场
良好的经济运行环境为工程提供契机。人口的增长和人均消费能力的提升，对城市中高端住宅的需求在逐步增加，政策的大力支持及商业的良好规划有利于工程的开展。
城市市场时机：良好的经济运行环境为工程提供契机。人口的增长和人们消费能力的提升，对城市中高端住宅的需求在逐步增加。
房地产市场：
市场——鞍山市房地产市场属于开展期，近年来众多工程销售良好，促进整体市场的成熟与炽热，未来开展潜力巨大。
供求关系——鞍山市商品住宅市场整体供求均衡，虽然去年保障性住房大量入市，但因其品质问题，对中高端商品住宅市场影响不大。
价格——鞍山市商品住宅价格持续走高，未来有较强劲的上升空间。
竞争环境市场：
竞争格局——近年鞍山城市房地产市场快速开展，吸引一大批知名房地产开发商纷纷进入，目前已有万科、新世界、佳兆业、北京住总、厦门颐和等，说明区域市场日渐成熟，已经形成较为认可的居住区。
竞争工程销售价格——高新技术开发区配套逐步完善，加之品牌开发商的不断进驻，楼盘的品质得以提升，区域价格也不断上升。
产品特征——目前高新区在售工程产品类型较为多样，产品户型以80-90㎡的二房，120-150㎡的三房为主。从销售来看，100-120㎡的小三房最为畅销，其次二房的产品也销售较好。
1.2区域市场
工程所在区域本案位于东部高新区，依山傍水，属于城市上风上水之地，自然环境优越，鞍山市的宜居之地。政府招商引资的力度加大、城市建设的不断开展，市政配套建设的完善，使得东部高新区的开展快于其他地区，周边配套不断完善，工程的升值潜力巨大。
第三局部：分析依据
1、工程根本属性分析
1.1地理位置及交通
区位：工程位于鞍山市铁东区高新区鞍千路以东、规划路以南、用地界限以西、规划路以北，工程区域属于铁东区，属于高新区板块，所以其价格策略和客户导入将受高新区板块的影响。
交通：工程紧邻鞍千路，有8路公交车直通本工程，此外距本工程0.9公里的越岭路的公交线路较多。本工程距火车站约8.5公里，距离较远，出行略有不便。
恒大名都
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恒大名都
本工程位于高新区板块，属于远离城市喧嚣之地，自然环境优越，是鞍山市的最为宜居的板块之一。近几年政府招商引资的力度加大、城市建设的不断开展，更多工程入住开发，使得高新区板块的开展速度逐步加快，正在成为鞍山市开展最快的板块之一