销售培训教程
〔精华版〕
培训内容
第一大讲销售代表必备的专业知识
第一章土地和房地产开发的知识
〔一〕房地产根底概念产〔知识点一〕：
1、房产：是指房屋的经济形态，在法律上有着确实的权属在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或其他用途的房屋。
2、地产：是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产和土地的根本区别于有无权属关系，地产在法律上有着确实的关系，而土地那么没有，是一个统称。
3、房地产：也称为不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的多种权利〔及所有权、管理权、转让权等〕。
4、房地产业：是指以土地和建筑物经营为对象，从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰和效劳的集多种经济活动为一体的综合性产业。
5、房地产开发：是指房地产开发正业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行根底设施，房屋建筑的活动。
〔二〕土地及土地使用年限〔知识点二〕：
1、土地所有制：在我国，现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制和集体所有制两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。
2、土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地笔集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能，土地所有权是不能出让或转让的。
在房地产开发中，房地产开发正业取得的只是土地的使用权，而不是土地的所有权，同样，消费者购置商品房后，对该房屋所占用的土地，不享有所有权，只拥有使用权。
3、土地使用权：是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权可以依法转让。
开发商要进行房地产开发，首先必须取得土地使用权，其获得土地的方式主要有以下几种：
〔1〕土地使用权的出让：是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
〔2〕土地使用权的转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠予和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
〔3〕土地使用权的划拨：是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制，以无偿划拨取得的土地使用权，经政府及土地管理部门同意，并按规定是补交出让金前方可进行转让、出租和抵押。
4、土地开发：是将“生地〞开发成可供使用的土地〔即熟地〕。
5、生地：是指空地、田地、耕垦地等不具备使用条件的土地。
6、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平的工作，具备使用条件的土地。
7、三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整等工作。
8、七通一平：是指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。
9、土地使用年限：
房屋一经购置并取得产权后，即作为业主个人的所有的财产，并无居住年限，但是，商品房所占用的，通过出让方式取得国有土地的使用权是有期限的。
不同开发用途的土地使用年限是不一样的，开发商在取得土地用于房产开发时，都要与国土资源局签订?土地使用权出让合同书?，其土地使用年限按国家规定执行，即：
居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合用地或其他用地40年。
土地使用年限从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同，依法取得土地使用权之日起开始计算。〔通常在土地出让合同中有确实规定〕
必须注意的是，购房者取得到的土地使用权是开发商转让给购房者的，根据我国?城市房地产管理法?的规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。〞因此，购房者在签订购房合同时或取得产权证时，其实际土地使用年限会短于国家规定的土地使用年限。
另外，购房者会关心土地使用年限到期后是不是房屋就要被国家收回，其实不然，土地使用年限到期后，只要向政府缴纳土地出让金就可以继续使用土地。
10、地籍：是和产籍、房地产籍同一概念。指土地的自然状况，社会经济状况和法律状况的调查和登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容，具体来讲是指在房地产调查登记过程中产生的多种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
11、宗地：是地籍的最小单元，是指以权居界线组成的封闭地块。
12、宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图，它反映宗地的根本情况，包括：宗地权属界线，界址点位置，宗地内建筑位置与性质，与相邻宗地的关系等。
〔三〕知识点三：与房地产开发相关的正业
1、开发商我：是指从房地产开发经营业务的正业。
房屋质量是购房者非常关注的问题，购房者在购房时通常会考察开发商的实力和资质，因为优秀的开发商是质量的最有效保证。
对于一个合法的出售工程，其开发商首先应取得?国有土地使用证?、?建设工程规划许可证?、?建设用地规划许可证?、