卖房纠纷之“一房两卖”情形下买受人的权利救济
一、一房两卖”情形下买受人的权利顺位
《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》在“四、关于房地产纠纷案件的审理（二）关于一房数卖的合同履行问题”中规定：“15.审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”《民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发〔2014〕489号）第十六条规定：“……在房屋查封期间占有房屋的买受人，其权利不能对抗在先查封房屋的买受人；办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利，不能对抗合法占有房屋的买受人。”
根据前述规定，如果数份买卖合同只有一份有效或只有一位买受人要求继续履行合同的，则无须确认买受人的权利顺位，只有在基于同一房屋签署的多份买卖合同均有效且买受人均要求继续履行合同的，才涉及买受人权利顺位的确定问题。原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：
（1）已经办理房屋所有权转移登记的；
（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经办理预告登记的；
（3）均未办理房屋所有权转移登记、预告登记的，已经实际合法占有房屋的；
（4）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人的合同履行情况（如：实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签等）、合同成立的先后等因素，公平合理予以确定。
二、一房两卖”情形下买受人的权利救济
“一房两卖”情形下，买受人可以先行判断权利顺位，并结合自身实际需要选择以下司法救济路径：
（一）请求确认出卖人与第三人签署的房屋买卖合同无效
《最高人民法院关于为促进消费提供司法服务和保障的意见》（法发〔2022〕35号）“10.加强住房消费者权益保护。……出卖人出售房屋后又与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将已出售房屋交付第三人使用，导致原来的买受人无法取得房屋的，人民法院应当依法认定出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。”需要特别说明的是，买受人如无确切证据证明出卖人与第三人签署的房屋买卖合同存在法定无效情形时，法院一般不支持买受人请求确认出卖人与第三人签署的房屋买卖合同无效的诉讼请求。
（二）请求第三人返还房屋并支付房屋使用费
如买受人已登记为权利人但未实际占有房屋，出卖人另行将房屋出售给第三人并交付第三人使用时，买受人可选择该种救济方式。
（三）请求继续履行出卖人与买受人签署的房屋买卖合同，要求出卖人交付房屋并办理产权转移登记，承担违约责任
《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，如房屋并未办理产权转移登记，则出卖人可考虑该种救济方式。该种情形下，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2010]458号）第十四条规定：“房屋经多次转手买卖，均未办理转移登记，终局买受人以前手出卖人为被告提起诉讼，要求办理房屋所有权转移登记的，法院可以依申请或根据案件具体情况追加登记权利人（第一手出卖人）作为第三人参加诉讼，经审查诉讼请求应予支持的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记，但当事人另有约定的除外。对于参与中间流转的其他出卖人，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其为第三人。”
需要特别指出的是，买受人要求办理房屋过户登记的案件中，买受人可以申请对房屋采取保全措施，法院在必要时可以在查封房屋处张贴封条或者公告，并提取保存有关财产权证照。
（四）请求解除出卖人与买受人签署的房屋买卖合同，并要求出卖人承担违约责任
《深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引（2014修订）》第二十七条规定：“房屋买卖合同订立后，出卖人又将该房产高价出卖给第三人，导致买受人的合同目的不能实现，买受人主张解除合同并由出卖人赔偿损失的，应予支持。出卖人因一房两卖所获取的差额利益可视为买受人的实际损失。前款情形下，出卖人有证据证明买受人