金色港湾
开发理念与规划设计建议书
王志纲工作室
2001年1月
首席筹划：王志纲
筹划总监：路虎
执行筹划：郑宏
柳翔
段明
工程态势分析〔SWOT分析〕
1．优势与劣势分析
1．1优势〔S〕
〔1〕区位优势
宏观区位条件，尤其是交通条件优越，随着中环线的贯穿，以及梅子路与芳草路的形成，本案交通区位优势将进一步突出。
〔2〕配套优势
周边配套条件一流，近有正在落成的江汉大学与全市最大的体育中心、炙手可热的外语学校、业已售罄的两个高级别墅区、规划中的客运总站，以及已经形成的开发区核心区，稍远有汉阳核心区、家乐福、动物园等，这些大配套是本案成为高尚社区的重要支撑点。
〔3〕基地优势
基地优势之一，是环境优势：
三角湖3000多亩水质优良的开阔湖面，提供了无敌湖景；
本地块4000米长的婉延曲折的绵长岸线，更使本案在水文章和亲水住宅方面大有可为；
沿318国道的长1公里宽28米的公共绿化带，不仅是本案重要的景观卖点，同时也大大净化了国道噪声与尾气对社区的污染，弱化了基地劣势。
基地优势之二，是规模优势。规模较大而适中，800多亩大盘交响乐章一经推出，在武汉将引起较大反响。
〔4〕企业优势
企业政府资源及公共关系资源优势突出；开发区的大力支持与配合；操盘团队具有较高的房地产专业开发能力、素质与经验；高水准的规划设计公司、销售代理公司与筹划公司的有力支持。
1．2劣势〔W〕
〔1〕区域认知度低
本案所处区域汉阳在武汉人心目中的区域认知度远远低于汉口、武昌。
〔2〕人气差
原始生地尚欠人气，大规模开发需将麻布变锦缎，生地变熟地，熟地变旺地。〔3〕交通有问题
目前与汉口之间的交通在顶峰期阻塞严重〔可望中环贯穿后有所改观〕，与武昌之间的交通存在过桥收费的问题。
〔4〕开发商无品牌
开发高无成功开发大型住宅区的经验与业绩，加之启运资金缺乏〔只有1000万〕，前期工程包装造势力度有限，市场信心可能会有一定问题。
〔5〕基地条件的弱点
弱点之一是基地西侧临湖，使朝向与景观难以兼顾，出现两难；
弱点之二是基地东侧临路，318国道的噪声与尾气将对社区形成一定污染；
弱点之三是基地处于高压线之下，迁移高压线本钱较高，并因之而影响社区规划、开发分期，也可能对局部消费者心理形成一定负面影响。
2.时机与威胁
2.1时机〔O〕
武汉市场潜力巨大，好房不愁卖。
武汉市房地产开发水平总体比拟低，多数开发商尚处于卖房子和卖家居阶段，极少数进入卖环境阶段，尚没有进入卖文化与生活方式阶段者。
武汉市城市开展及房地产开发进入郊区化阶段，汉阳等地核心区域房地产开发空间已经不大，本案所处板块是城市规划中最大的一个居住组团四新组团之所在。
由于常青花园等的拉动，郊居化概念正日益为武汉人所接受。
武汉市房地产市场趋于升温，目前楼价较低，有较大价格上升空间。
武汉市场别墅市场两极分化〔分别以宏宇与联合置业为代表〕，中高档别墅有市场空白点。
本案在所处区域板块无强势竞争对手，汉阳及开发区房地产开发水平层次较低，汉阳目前存在无好房子卖的黄金空档期。
武汉市场上没有同类产品〔档次、类型、主题概念〕。
定向开发与集团购置在武汉仍有相当潜力可挖。
二次置业的时机
江汉大学的迁入〔2001年9月〕
体育中心的落成〔2001年12月〕
中环线的贯穿〔2001年5月〕
开发区建区十周年庆〔2001年5月16日〕
2.2挑战〔T〕
(1)竞争性楼盘〔碧海花园、玉龙岛花园、丽岛花园等〕的打压与分流。
(2)竞争性区域，如东湖开发区携光谷概念迅速崛起，对本案所处开发区形成明显竞争态势。
(3)武昌为智力密集区，高校与研究机构林立，在某种程度上分散和弱化了江汉大学、外语学校等在本案中的概念提示作用。
(4)万科地产即将进入武汉市场，将为工程后续开发带来更大的威胁。
小结
最值得张扬的优势〔S〕：基地优势〔环境〕
最需改变的劣势〔W〕：区域形象认知
最应抓住的时机〔O〕：市场黄金空档期及江汉大学的进入
最应正视的挑战〔T〕：竞争性楼盘的竞争
二、总体开发思路
〔一〕开发策略
统一规划，分期开发，奏交响乐
卖环境与文化，导入概念地产开发理念
走品牌经营路线
差异化竞争策略
〔开发策略详见稍后提供的?金色港湾总体筹划报告?〕
〔二〕工程定位
1、目标市场定位
目标市场的区域定位：
一级市场：汉阳〔企业主、政府高级公务员、企业职业经理、高级白领〕、开发区〔高级公务员、企业职业经理、高级白领〕、江汉大学员工〔校系领导、教授、高收入中青年教师〕
二级市场：汉口〔企业主、政府高级公务员、企业职业经理、高级白领、自由职业者〕、武昌〔企业主、政府高级公务员、企业职业经理、自由职业者、教授、高收入中青年教师〕
三级市场：武汉周边〔企业主、政府高