峰山国际整体定位分析及营销推广报告
营销部：吴世波
2008年7月24日
目录
本案提要···············································
第一章土地价值研判·····································
第二章工程开发理念·····································
一、工程开发理念
二、产品设计理念
第三章：工程定位建议···································
一、工程总体定位
二、工程市场定位
三、工程消费者定位
四、市场竞争定位
第四章：工程定位策略···································
一、形象定位
二、市场定位
三、市场包装定位
第五章、产品进度及定位理念·····························
一、产品各环节推广策略
二、退台式花园情景洋房
三、空中别墅——现代艺墅
第六章：工程营销推广策略·······························
一、本案营销推广筹划思路描述
二.SWOT分析及躲避建议
三、营销推广策略建议
四.价格策略建议〔具体价格测算略〕
第七章：效果参考·······································
一、建筑效果
二、VI效果〔推广提供〕
【本案提要】
1、本次报告从工程简介、土地价值研判、开发理念分析、工程定位、消费群分析、市场竞争重点、产品建议以及配套、推案建议、工程技术指标分析等多方面进行深入的论证分析，并提出相关建议，力求对工程的规划设计、开发操盘等方面起到相应的作用。
2、我部认为本地块是建造高品质物业的一块好地，具备了较强的先天的资源优势；在开发理念思考方面，我部提出“围绕市场，赚足利润〞、“做精品，树品牌〞、“既要考量现实，又要适度超前〞、“尊重共性，突出个性〞整体开发的四大理念，在产品上以“一组团一个性，一幢一境界〞为理念进行规划设计。
3、我们将本工程总体定位为“威海首座高素质的生活社区〞，并确定了“高档物业对应高档客户群〞的市场定位。
4、我部认为本工程的消费者定位应该覆盖整体中高收入阶层，既包括身家上百万可承当40万以上房价的老板阶层，也包括可承当总价在10万以上的较高收入城市精英阶层〔针对按揭客户群〕；他们的主体年龄分布在28—45岁之间，并形成年龄逐渐趋低的趋势，其中购置力最为旺盛的集中在30岁左右和40岁左右。
5、根据威海及文登房地产市场的开展现状，本工程总价竞争与同品质物业竞争并存，因此我部已作好针对同档次的物业〔主要对手集中在威海地区、文登东部地区、文登城市中心区域〕实施“东区战役〞与“异域会战〞两大战役的准备。
6、产品方面，我部建议以花园洋房、空中别墅为主的高档、高素质物业概念统领社区。
7、单体面积的设计，既要充分满足居家的空间需求，也要考虑到市场承受能力，尤其是总价的承力；而空间是居住的灵魂，因此必须从房型上对威海的市场进行一场“空间革命〞。
8、景观方面我们提出“自然人文、自然与建筑相融合〞的设计理念，本次环境规划的思路应从自然、生活品位中去充分挖掘，提炼出本案景观设计的理念和各种元素。
第一章：土地价值研判
土地属性分析：
尊重每一块土地。只有视土地如生命，精心挖掘它的各种属性，并赋予它内涵，才能发挥土地的最高价值。我部从先天和后天两大方面来研判本地块的价值：
1、先天
资源：本案依托韩国之窗宏大背景下，地处东部新城主轴线。根据“城区东扩北拓、加快与威海对接〞的城市总体规划，加快了新区的开发建设，为工程提供了完善的配套保证。
景观：本工程外部自然景观优越，依山傍湖，可依靠外部环境来创造一个舒适的生活空间。
交通：据威海市中心30分钟，距文登市中心5分钟，距新政府、开发区管委会所在地3分钟，距汽车站3分钟，距威海国际机场30分钟。
从先天条件看，本区域的用地越来越稀缺和品质楼盘的开发缺乏，即区域缺乏有效的高品质楼盘，为本工程打造成为高品质物业创造了绝好的时机，称得上是具备建造高尚社区的各种条件，可以总结为该工程是引领文登房产市场从单一化走向成熟化、从低档次逐步迈入高品质的里程碑。称的上是“天时、地利〞。
2、后天
建筑文化：花园洋房是以具有浓郁东南亚酒店的外观而设计，还建造了亚热带湖景休闲水榭等从产品的设计上提升了本地块的价值，从而创造了别具一格的个性化产品。
生活品位：高尔夫练习场、露天游泳池等就可以支撑人们高质量的生活，提升人们的生活层次。
人文气氛：工程北临中韩国际交流中心，同时高素质的中、韩、英三语九年义务教育学校，使得整个大环境充满独一无二的知识气氛，成为高素质人才的聚集地及诞生地。
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