房地产估价案例与分析
焦点房地产网2003年03月19日11:26
案例1
常熟市××教育魔假中心房地产价值评估报告
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报告说明
一、项目名称
常熟市××教育度假中心房地产价格评估
二、委托方
称：常熟市××教育度假中心
法定代表人：××
住所：常熟市度假村
联系人：××
联系电话：（略）
三、估价方
全称：常熟市房屋评估所
法定代表人：王江
住所：常熟市环城南路58号
联系电话：0520一2791409
王江国家房地产注册估价师评估、审核
王建中国家房地产注册估价师现场查勘、评估
五、估价作业日期
1999年1月22日至1999年1月25日
致委托估价函
常熟市×××教育度假中心：
常熟市房屋评估所接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对座落在常熟市调义歹度假村的委估房产进行了现场勘查和评定估算。现将评估结果函告如下：
委估房屋共一处，属钢混结构商业服务用房，总建筑面积13561平方米，在评估基准日1999年1月2日的评估总值为人民币3383万元，大写人民币叁仟叁伯捌拾叁万圆整。
特此函告
常熟市房屋评估所
法定代表人王江
1999年1月25日
估价师关于估价报告的声明
我们郑重声明：
1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和正确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。
1．委托人提供的固定资产明细表；
2．有关法律法规规定；
3．委托人提供的房屋所有权证等有关材料；
4．评估人员现场勘查和掌握的有关资料。
七、估价原则
遵循合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则。
八、估价方法
从该酒店（文化娱乐中心）的建筑形象、投资、功能、结构材料、装修材料、设备等方面考查，均可与本市华联、虞城、虞山等三星级宾馆媲美。目前市场上尚无此类交易实例，所以采用市场比较法无法评占其市场现值。
该酒店从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店客房、会议厅、娱乐五个部分。经过分析。比较，对该酒店市值的评估，宜采用收益法进行分部评估。另外采用成本法（土地部分用市场比较法）进行校核。
九、估价结果
以上两种方法评估出的价格分别为3498.75万元和3423．92万元。考虑到本次评估目的是作为抵押贷款之用，我们选择二者中的较小值3423.92万元作为抵押房地产的预期市场价格。委估房产在评估基准日的现时价格为3423.92万元，取整为3424万元，大写人民币叁仟肆佰贰拾肆万圆整。
十、估价人员
王江常熟市房屋评估所国家注册房地产估价师
王建中常熟市房屋评估所国家注册房地产估价师
十一、估价作业日期
1999年1月22日至1999年1月25日
十二、估价报告应用的有效期限
根据现行规定，评估有效期为评估基准日后一年。即本评估报告书评估结果有效期为：1999年1月22日至2000年1月21日。本评估目的在评估基准日后一年内实现时，要以评估结果作为底价或定价依据。超过一年，需要重新进行评估。
十三、评估说明
1．权属的界定以房屋所有权证为准。房屋的建筑面积以权属登记测量结果为依据，经实地核对，取其确认的合法面积。
2．本次评估结果仅供确定其抵押贷款价值时参考。
常熟市房屋评估所
1999年1月25日
【案例分析】
本评估报告采用了《房地产估价规范》规定的估价报告的规范格式。
本项目评估目的是房地产抵押价值评估，应采用公开价值标准本案例作了说明，因物业特殊性无可比实例作参照，故不采用比较法，而采用收益法和成本法两种方法评估，是合理的。但房地产抵押价值评估应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值