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房地产估价案例分析作业
一、问答题（3题，每题10分，共30分）
1、请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?（2003年）
（1）现状房地产状况（物质实体、区域和权益）资料；
（2）规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案）（或技术经济指标）；
（3）该地区居住物业的市场状况（或发展趋势）（或租金、售价水平）（或经营期的现金流）资料；
（4）该地区居住物业的建安成本和间接费用（或建造成本费用）；
（5）相关税费；
（6）贷款利率；
（7）该地区类似居住物业开发的平均利润水平；
（8）该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用；
（9）市政配套费用和土地开发费用；
（10）该地区土地出让金（地价）的规定和标准。
2、请你分析说明房地产估价师这样做的理由。（2004年）
房地产估价师这样做的理由如下。
（1）①估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同；
②净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分；
③净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用（含利息收益）及所得税等，包含了正常的商业利润等。
（2）收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限。
（3）估价采用的成本应为估价时点当时的社会平均（客观）成本（或实际成本是历史，也不一定足社会平均（客观）成本）。
3、甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?（2004年）
（1）甲公司可能提出的要求：
①按改造后的办公用途市场价值进行评估；
②对办公楼承租人损失进行评估；
③对装修、改造费用进行评估。
（2）房地产估价机构可做的答复；
①应按改造前工业用途评估，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失，按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿；
②经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失；
③承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。
4、张某计划用自有闲置资金100万元购买1套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售，某房地产经纪机构向其推荐了市场价格无数为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是5000*12/100000=6%，而酒店式公寓的投资回报率是70000元/100000=7%，所以选择购买酒店式公寓。
请问：（1）张某的选择是否正确？（2）针对两类物业的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议？
5、某企业一幢4层办公楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无有偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。
二、单项选择题（一般2-3个大题，10个小题，共20分）
1、答案：（1）C（2）D2、答案：（1）D（2）C
3.答案：（1）A（2）C4、答案：（1）D（2）C
三、案例分析题
（一）试分析国土局认定该评估结果无效的理由可能有哪些？
【参考答案】国土局认定该评估结果无效的理由如下。
（1）土地评估机构的从业范围不够。（2）估价报告有效期超出时限。（3）土地评估机构的注册证书超出有效时限。（4）土地估价报告没有按照规范格式书写。（5）该评估机构不具备土地评估资质。
（6）估价结果严重失实，不符合当地地价水平。
（二）【问题】1.仅就工作日志内容，判断事务所此次估价工作流程是否合理？存在哪些问题？
2.确定土地估价事项的内容一般包括哪些？3.确定估价事项时，应该如何对土地出让底价和回收价格进行基本的定义？4.日志巾的估价技术路线是否合理？如果不合理原因何在？5.假如你是估价师，该如何设计估价技术路线？（2006年考试真题）【参考答案】
1.估价工作流程不合理，存在以下问超。
（1）每项估价必须有至少两名土地估价师，而不是一名土地估价师和一名估价助理。
（2）两项估价应该独立进行，而不能分工合作调查，估价师应该贯穿估价的全部过程。
（3）应该先签订合同再迸行实质性估价活动。
（4）不能由估价师在没有委托书的情况下代替法人签订合同。
（5）估价事项和技术路