合同、协议书模板——可编辑、可修改
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房地产开发合同纠纷案例分析2则
【标准版合同/协议书】
甲方：**公司或**个人
乙方：**公司或**个人
签订日期：****年**月**日
签订地点：***省**市**地
房地产开发合同纠纷案例分析2则
从我国房地产实践来看，现实中出现的问题大多集中在房地产交易、房地产权属登记、房地产物业管理方面。这些问题的解决，一方面需要从法学理论上进行探讨、研究和论证;另一方面需要实务上的反复实践、运用和总结。在某种意义上说，法律的普及和应用才是根本。没有法律的普及和应用，就没有法律的生命。
今天要与大家的是：
案例分析一：
29月18日，原告柳州XX公司(以下简称XX公司)与被告南宁XX公司(以下简称XX公司)和第三人柳州市XX公司(以下简称XX公司)三方共同签订《土地开发合同》，约定XX公司将位于柳州市XX的土地转让给被告XX公司，并将土地过户到被告XX公司在柳州成立的公司(XX公司)名下，土地转让价款为286万元。同时约定由于原告XX公司在转让土地上前期投入了资金并做了一些工作，被告XX公司向原告支付补偿款164万元，该款项于被告XX公司得到土地使用和开发指标批文，可以进行房地产开发的时间起一年内支付。
之后，原告与被告XX公司于212月17日签订《土地使用权转让合同》，双方于22月25日通过柳州市土地交易储备中心的审批同意转让，被告XX公司于21月1日取得(2)第1757号国有土地证，并于212月交纳土地变性费用，将土地变性为建设开发用地进行房地产开发。到22月止，被告XX公司在该土地上开发的“嘉汇·龙潭”小区已经全部开发完毕，但被告XX公司仅仅向原告支付了15万元补偿款，其余款项拖了几年一直未支付，原告催讨协商未果，遂诉至人民法院要求被告支付剩余款项。
庭审中，被告XX公司答辩称其不是《土地开发合同》的当事人，也不是土地转让合同的付款义务人，对XX凡公司没有付款义务。被告XX公司答辩称：
1、XX凡公司与XX公司作为共同体履行《土地开发合同》中出让方的权利义务，二者权益完全统一，XX公司与XX凡公司之间不存在单独的债权债务关系。
2、所谓的补偿款实为土地对价的一部分，是XX公司指定要求支付给XX凡公司的，XX凡公司并无独立债权。
3、XX公司应在45万元的土地对价范围内付款，且必须支付完合同约定的三项代付费用后，余款再支付给全威公司和XX公司。
4、XX公司初步统计已付款48249元，剩余款项应在三方核对账目扣除违约金后再结算。
经审理，一审法院认为：《土地开发合同》是在三方当事人自愿、协商一致的基础上签订的，未违反有关法律规定，且已被生效判决予以认定，三方当事人应严格按照合同约定履行各自义务。XX公司根据《土地开发合同》的约定，主张XX公司、XX公司支付剩余款项，符合法律规定和合同约定，应予支持。对于本案中的付款责任主体，虽然XX公司并非《土地开发合同》的当事人，但其系XX公司法定代表人在柳州设立的控股公司，并代XX公司履行了上述付款行为，加之本案所涉土地亦过户至其名下，其系实际受益人，故应由XX公司、XX公司向XX公司承担付款责任。
XX公司辩称上述164万元名为土地补偿款，实为土地对价款的一部分，认为应将XX公司支出的全部费用48249元从合同总价款45万元中扣除后再向超凡公司、全威公司共同支付。因事实上XX公司支出的上述48249元款项，其中只向超凡公司支付了土地补偿款2418.5元，其他款项均系土地转让过程中产生的土地转让费用。这与XX公司应向超凡公司支付的土地补偿款是两笔性质不同的款项，且超凡公司、全威公司又是两个独立的法人机构，故XX公司、XX公司的抗辩不能成立。一审法院最后判决：XX公司、XX公司应向超凡公司支付土地补偿款143XXXX6581.5元，并负连带责任。
XX公司、XX公司不服一审判决，提起上诉，二审法院审理后认为一审判决事实清楚，理由充分，判决驳回上诉，维持原判。
一、合同是当事双方的意思表示，合意达成，则合同成立并生效，对双方具有约束力。当事人应该按照合同约定履行合同义务。本案中，《土地开发合同》是三方当事人自愿、协商一致的基础上签订的，未违反相关法律规定，合法有效，三方当事人应当按合同约定履行义务。《土地开发合同》第二条明确约定，164万元是桂馨源公司基于XX公司“投入资金作了一些前期工作”而给XX公司的补偿款，该条与《土地开发合同》第一条“土地转让款286万元”是分开约定的，显然不属于“土地转让款”的组成部分。因此，被告关于“164万元土地补偿款是土地转让款286万元的一部分”的辩解不可能被法院