房地产估价
开设:地理与规划学院
主讲:王春芝;四、假设开发法的应用案例;
概况：某开发公司已经取得某宗地50年土地使用权，该宗地为“七通一平〞空地，面积为10000平方米，地价及相关的法律、估价等费用为3000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1。
评估要求：确定该开发公司在该工程中的建筑费及专业费的最高控制标准。;【测算过程】;〔3〕测算建筑费及专业费的最高控制标准。
假设建筑费及专业费的最高控制额为V。
1〕不动产总价：1300×10000×1
2〕总利息：3000000×[〔1+12%〕2-1]+V×[〔1+12%〕1-1]=763200+0.12V
3〕销售税费6%=780000元;4〕开发商利润18%=2340000元
5〕地价及法律、估价等费用=3000000元
6〕将上述数据代入公式，那么有：
建筑费及专业费的最高控制额V=5461429元；
单位面积建筑费及专业费的最高控制标准为：
5461429÷〔10000×1〕=546.1元/平方米;【案例二】确定开发商的最高投标额;【解】〔1〕选择估价方法。该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。
〔2〕确定最正确开发利用方式。根据城市规划要求，该宗地的最正确开发利用方式为修建8000m2的写字楼。
〔3〕市场调查，确定建设期、开发价值和投入本钱等。根据该开发公司所进行的市场调查和工程可行性分析显示，该项建设开发期为2年，取得土地使用权后即可开工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。;建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元，建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入剩余的60%。目前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合复原率为8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。;〔4〕求取地价。地价测算公式如下：
地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-税费-开发商利润
①测算不动产总价。
不动产出租年纯收益
=300*8000*90%*〔1-25%〕=1620000〔元〕
不动产总价=1620000/8%[1-1/〔1+8%〕48]
元〕;②建筑费及专业费=1000*8000=8000000〔元〕
③总利息=地价*[〔1+12%〕2-1]
+8000000*40%*[〔1+12%〕1.5-1]
+8000000*60%*[〔1+12%〕0.5-1]
=[0.2544*地价+872792]〔元〕;【注意】土地取得费的计息期为2年。专业费和建筑费的投入是持续不断的，在计息时，假设各年内建筑费和专业费为均匀投入，即相当于在本年度的年中时刻集中投入。因此，第一年与第二年的投入量的计息期分别为1.5年和0.5年。;④开发利润15%=2972737〔元〕
⑤不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑。
⑥将上述各项数据代入公式，即：
地价8000000-〔0.2544*地价+872792〕-2972737
地价=7900872/1.2544=6298527〔元〕;⑦由于开发商取得场地使用权时要支付地价3%的法律、估价等专业费用，因此，开发商所能支付的投标地价额应从地价⑥中扣除上述费用。
所以，开发商所能投标的最高价款
=6298527/〔1+3%〕
=6115075〔元〕;【案例三】某公司于2005年5月通过出让方式获得一宗5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合用地，最大容积率为3。该公司于2006年5月开工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2007年5月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗地土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款？;工程其他有关资料如下：
〔1〕该大楼1-3层为商场，建筑面积为3000平方米，4-15层为办公楼。
〔2〕大楼开发周期预计两年，第一年投入资金的60%，第二年投入资金的40%。
〔3〕大楼建成后除1000m2的写字楼留作办公自用外，其余全部以出租方式经营。
预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。;;此题应用的主要计算公式：;此题应用的主要计算公式：;【估价步骤】〔分三大步〕