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房
地
产
估
价
报
告
项目名称：益阳市赫山区建筑路景湖春天住宅楼
委托方：叶女士
估价方：梓桐房地产评估有限公司
估价人员：张xx
指导老师：薛xx
编写日期：2015.1.12—2015.1.22
目录
一、摘要………………2
二、致委托方函………………………3
三、估价师声明………………………4
四、估价的假设和限制条件…………5
五、估价结果报告……………………6
六、估价技术报告……………………9
七、附件……………14
估价的假设和限制条件
本次估价以估价对象为合法房地产，即已依法取得房屋所有权和土地使用权，且未设定他项权利为假设前提。
1、本次估价参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，但考虑其他因素的影响，其拍卖底价可能会与其市场价值稍有偏差。
2、估价对象所占土地使用权类别为划拨，估价中是以出让方式获得（即已向政府补交了土地出让金）为假设前提。
3、本次估价是以估价对象现状和转让后用途不确定，但受当地政府对本地段城市规划政策的限制为前提。
4、本次估价是以委托方提供的全部资料和数据是真实有效的为假设前提。
5、本次估价结果为估价对象在估价时点上的本地区社会正常交易的市场价格，是以市场上存在着自愿购买者为假设前提。估价对象具体交易额在市场相对稳定即价格不会发生较大变动的一定时间内交易时，由转让双方依据本结果协商确定。
6、本估价报告仅为估价目的之用，不得他用。未经本所许可，本报告不得公开发表。
估价结果报告
一、委托方
法人代表：叶女士
地址：湖南省益阳市赫山区建筑路146号景湖春天小区
二、估价方
单位名称：梓桐房地产评估有限公司
法人代表：刘梓桐
地址：湖南省益阳市赫山区湖南城市学院新校区
三、估价对象
（1）估价对象范围界定
本次估价对象为益阳市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室，建筑面积85㎡。
（2）土地状况
估价对象所在土地用途为商业用地，地势平坦，地质对建筑物无不良影响。
（3）建筑物状况
估价对象为框剪结构、外墙采用瓷砖装饰、内墙涂料简易装饰。房屋设备使用正常，无暖通设备，十成新。
（4）地理位置
估价对象坐落于益阳市赫山区建筑路146号。
按益阳市基准地价标准，估价对象土地利用级别为一级。
（5）交通便捷程度
估价对象所处位置交通便捷，3、5、7、26、28路公交均可直接到达。
（6）公建配套设施
学校：西流湾小学、一师附小、市一中、市中心幼儿园
综合商场：沃尔玛、步步高
医院：市中心医院
银行：工、农、中国银行
其他：桥南综合批发市场、桥南农贸市场、秀峰公园、沿江风光带、中心广场，架空层花园
（7）环境质量
估价对象接秀峰公园，美景尽收眼底，往北纵享2000米沿江风光带美景，环境质量好。
四、估价目的
委托方拟将估价对象进行市场转让。评估其市场现值，以便委托方确定市场交易价格提供参考依据。
五、估价时点
2015年1月22日
六、价值定义
估价房地产的市场转让价值，采用公开市场价值标准。
七、估价原则
1、合法原则
2、替代原则
3、最高最佳使用原则
4、估价时点原则
5、客观、公正、公平原则
八、估价依据
1、国家标准《房地产估价规范》；
2、房地产估价委托书；
3、房地产估价合同书；
4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息；
5、委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。
九、估价方法
根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场比较法、成本法和收益法进行本次估价。
1、估价基本思路：分别按照上述三种方法对估价对象的价值进行估算，然后对三种方法分别求取的估价结果进行加权平均，求得最终评估值。
2、市场法的技术思路是：搜集多个市场上类似房地产交易实例，选取可比实例与评估对象进行比较，对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格，求取估价对象的评估值。
3、成本法的技术思路是：假设在估价对象所处地段上，使用社会现行的建筑材料、施工工艺及有关费用标准，测算在估价时点建造与估价对象相同结构、建筑风格、装修标准和同等效用的全新状态建筑物所需的各项社会必要成本费用，扣除折旧，测算其积算价格，求取估价对象的现行价值。其基本公式：评估值=取得土地费用+建筑物建造成本－折旧
4、收益法的技术思路：在