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致委托方函
致游珍女士：
受您的委托，我们对您持有的位于广州市天河区五山岳洲路娇兰佳人商铺的房地产转让价值进行评估。
估价对象娇兰佳人商铺建筑面积55平方米，设计用途为商业用地，土地使用权终止日期为2037
估价目的是为贵方进行房地产使用权转让，评估不动产价值提供依据
估价时点为2012年12月20日。
估价结果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的因素，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规范和特定的估价目的，按照科学的估价程序，并运用科学的估价方法，对上述估价对象进行了评估。估价对象在估价时点2012年12月20日的抵押价值估价结果如下（币种：人民币）：
建筑面积：55
估价总价：515.0452万元
大写：伍佰壹拾伍万零肆佰伍拾贰元
估价单价：93645元/平方米
大写：玖万叁仟陆佰肆拾伍元每平方米
广州钱程似锦房地产评估有限公司
2013
估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的；
2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和建设部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产估价抵押指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。
6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者，报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
8、本评估报告由广州钱程似锦房地产评估有限公司负责解释。
估价师签名：
估价师注册号：***********
市字(****)第******号），权属游珍女士所有。由于资料方面的原因，它项权利是否受限无法核实。
商铺的商业用地其土地使用权的最高使用年限为40年，而其土地使用权到期后可优先申请土地使用权的续期，故商铺的使用年限可看该建筑物的使用年限。
建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为50年，已使用25年，尚可使用25年；委估宗地法定使用年限为50年(从1987年12月到2037年12月)，即委估宗地剩余使用年限为25年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限25年计的市场价格。
4、市政基础设施条件、周围环境
委估对象所处地理位置交通便捷，毗邻地铁三号线和华农大正门公交站，周围遍布临街商铺，繁华程度大，有很好的商业氛围。而且附近有华南农业大学和华南理工大学，学生市场需求量大，商机明显。
四、估价目的
为委托方进行房地产使用权转让，评估不动产价值提供依据
五、估价时点
2012年12月20日
六、价值定义
本次评估价值为估价对象截止估价时点2012年
七、估价依据
1、房地产估价规范（中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999）
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
3、《中华人民共和国土地管理法》
4、《广州市房地产交易管理办法》
5、《城市房产交易价格管理暂行办法》
6、委托方提供的《房地产证》、房地产买卖契约、房地产买卖登记确认书、发票等产权证明文件及其他有关文件。
7、本公司现场勘察、核对的结果及搜集的有关资料。
八、估价原则
1、遵循合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；
2、遵循最高最佳使用原则，以估价对象的最高最佳使用方式——保持现状继续使用为前提估价；
3、遵循替代原则，估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；
4、遵循估价时点原则，估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。
九、估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后，根据本次评估目的及估价对象的特点和实际状况，选取收益法作为本次估价的基本方法。这是由于同类房地产出租市场十分活跃，租金水平比较透明，所以采用收益法。
收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点，将其累加后得出估价对象的公开市场价值。
收益法计算公式为：P=
P=待估房地产价值；
=待估房地产未来第i年的净收益
R=资本化率
n=待估房地产未来可获收益的