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房地产估价报告
估价项目名称:漳州市芗城区元光南路金冠花园12幢406室住宅房地产评估
委托人：xxx
估价机构：11物业管理班
注册房地产估价师；黄思月
估价作业期：2013年6月17号至2013年6月21
估价报告编号:1102009033
目录
致委托函………………………(3)
注册房地产估价声明………….(4)
估价的假设和限制条件……….(5)
房地产估价结果报告………(7)
房地产估价技术报告……………………(11)
附件…………….(22)
4.估价报告的使用?
（1）本估价报告使用者应明确本估价报告中估价对象的市场价值定义及其价值内涵、假设限制条件，不满足以上条件，估价结果无效。?
（2）估价对象状况和房地产市场状况因时间推移而发生变化，将会影响房地产的市场价值。?
（4）估价报告的有效期为一年，即有效期至二Ο一三年六月二十一日，超过有效期使用估价报告，相关责任由报告使用者负责。
（5）?本估价报告是应委托方要求专为本次估价目的所作，未经我公司房地产评估有限公司同意，不得向委托方、贷款银行和估价报告审查部门之外的单位和个人提供，报告的全部或部分内容不得以任何形式发表于任何公开媒体
房地产估价结果报告
委托人
姓名：xxx
住所：xxxxxx
身份证:xxxxxxxxxxxx
估价机构：
单位地址:漳州市xx房地产评估有限公司
资质级别：建设部一级
资质证书：建房估证子
法定代表
估价对象
(一）估价对象界定
估价对象是指位于芗城区元光南路金冠花园12幢406室土地使用权及建筑物。见表下
项目名称
金冠花园12幢406室
项目位置
芗城区元光北路金冠花园12幢406室
建筑结构
钢筋混领土结构
楼层
地上九层，无地下层
所在楼层
5层
土地使用类型
出让
土地使用权用途
私人住宅
土地使用面积
39.56平方米
总建筑面积
110.18（套内98平方米，公摊12.18平方米）
土地使用权终止日期
2067年3月16日
建筑年代
1997年3月至2001年3月
房屋所有权人与土地使用权人
XXX
（二）估价对象概况
1.估价对象四至
估价对象位于漳州市芗城区元光北路金冠花园12幢406室，东至南坑东路，南至漳福路，西至元光北路，北至腾飞路。
2.建筑物现状
该建筑物小区内道路为水泥砂浆路面，小区内设有停车场和路边规划的停车位，楼梯间为水泥砂浆铺面，设有消防栓。12幢406室户型三房两厅两卫一阳台，建筑面积110.18平方米（套内使用面积，公摊12.18平方米）层高3米。建筑物外立面为白色条形状瓷砖贴面,大厅、餐厅厨房地板采用60x60的瓷砖贴面，内墙为水泥墙面墙面表层采用墙纸装饰,顶棚吊顶装饰另设有14展小灯。三间卧室实木地板铺面，墙面顶棚白色抹灰，其中主人房另设卫生间。两卫生间采用20x40的防滑瓷砖，顶棚吊顶，四周墙上有一米高的小瓷砖贴面具有整体美观。门窗共14个，进户门有两道（防盗门和实木门），其他房间均为木质门。窗户均为铝合金材料但折旧较大各类管线已安装到户（天然气管道是后期进户的），电线暗敷，整体装修档次为中档装修。
3.估价目的
确定估价对象房地产市场价值，为委托人以估价对象进行房地产交易提供价格参考依据。
4.估价时点：2013年1月1日
5.价值定义
本报告的估价结果是指估价对象具备出租、转让的权利，房屋在维持现状并正常使用条件下，于估价时点2013年6月1日的土地使用权和地上建筑物的房地产市场价格。
6.价值依据
本次评估的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其委员会、国务院、国家建设部、国土资源部以及漳州市人民政府有关部门颁布的有关法规政策条件，委托人提供的有关资料。具体资料如下；
(1)《中华人民共和国土地管理法》
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》
（3）房地产估价规范
（4）委托人提供的涉及估价对象的有关法律文件、图表和资料。
（5）我公司掌握的有关市场资料及注册房地产估价师实地查看所获取的材料。
7.估价原则
我们在估价时遵循以下原则:
(1)合法原则:房地产估价师必须以房地产合法使用为前提。
（2）最高最佳使用原则：能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用，在法律上允许、技术上可能、财务上可行。
（3）替代原则：房地产价格遵循替代规律，有效使用、有替代可