房地产估价报告
估价报告编号：京杜鸣估F字[2017]第91152号
估价项目名称：天津市河东区张达庄1号工业用途房地产
估价报告
估价委托人：北京市第二中级人民法院
房地产估价机构：杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司
注册房地产估价师：刘忠（注册号：1120030085）
闫伟（注册号：1120120010）
估价作业日期：2017年2月22日至
致估价委托人函
北京市第二中级人民法院：
受贵院委托，我公司对位于天津市河东区张达庄1号的工业用途房地产(以下简称“估价对象”)的市场价值进行了估价。
估价目的：为估价委托人了解估价对象市场价值提供参考依据。
估价对象：北京市第二中级人民法院(以下简称“估价委托人”)委托评估的位于天津市河东区张达庄1号的工业用途房地产，即建筑面积为37609.37平方米（证载房产面积为37881.13平方米，灭失面积为271.76平方米）的房屋所有权及相应的剩余土地使用年限为39.13年的68830.4平方米
价值时点：2017年2月22日
价值类型：按照房地产交易方式或有关经济行为类型划分，价值类型分为买卖价格、租赁价格、市场价值、保险价值、计税价值和征收价值。根据本次估价目的，本次估价价值类型采用市场价值。
估价方法：本次估价采用成本法进行估价，将上述方法的估算结果综合分析后，得出估价对象的市场价值。
估价结果：注册房地产估价师根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上确定：估价对象在价值时点的市场价值估价结果为人民币24175万元，大写人民币贰亿肆仟壹佰柒拾伍万元整，折合单位建筑面积价值约为人民币6428元/平方米。
杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司
法定代表人签字：
2017年
内部不可移动或为满足使用功能必须配备的设施、设备的价值，不包括可移动的家具、电器等日常生活用品的价值以及厂区内管线设备等价值。
（九）本次估价未考虑抵押、查封等权利状况对评估价值的影响。
（十）本次估价是以估价对象产权完整、清晰、无纠纷为假设前提，对基于产权上的纠纷估价机构不予承担任何责任。
二、未定事项假设
对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率、房屋建成年份等事项所做的合理的、最可能的假定。本次估价无未定事项假设。
三、背离事实假设
因估价目的的特殊需求、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。本次估价无背离事实假设。
四、不相一致假设
估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、规划用途等用途之间不一致，或房屋权属证明、土地权属证明等资料的权利人之间不一致，估价对象的名称不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称等的合理假定。
本次评估中《房地产权证》与《天津市房产所有权登记调查勘丈表》产权人分别为天津天钢集团有限公司、天津天钢集团有限公司高速线材厂。本次评估中结合《委托评估鉴定合同单》以及估价目的，产权人暂以天津天钢集团有限公司为准，若与此设定不一致，本报告需相应调整，乃至重新估价。
根据估价委托人提供的《天津天钢集团有限公司（高线厂）固定资产—房屋建筑物明细表》显示估价对象建成年代及结构不尽相同，结合估价对象现状，估价对象整体用于生产线发展，故本次评估成新率均按照整体进行考虑。
五、依据不足假设
在估价委托人无法提供所必须的反应估价对象状况的资料及注册房地产估价师进行了尽职调查仍难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。
六、估价报告使用限制
（一）估价委托人只可按照本估价报告的估价目的合理使用，不可用于其它用途。
（二）本估价报告仅限估价委托人及估价当事人使用，本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。
（三）本估价报告使用期限自2017年6月9
（四）本估价报告所依据的估价委托人及当事人提供的有关资料，如《北京市第二中级人民法院委托评估鉴定合同单》、《房地产权证》、《天津市房产所有权登记调查勘丈表》、《天津天钢集团有限公司（高线厂）固定资产—房屋建筑物明细表》等，以上述资料真实、合法、准确为假设前提。
（以下此页无正文）
估价结果报告
一、估价委托人
（一）名称：北京市第二中级人民法院
（二）联系人：王玮珂甄亚男
（三）联系电话二、房地产估价机构
（一）名称：杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司
（二）住所：北京市西城区陶然亭路45号北京电信建筑工程有限公司网信鸿玺宾馆516室
（三）法定代表人：杜鸣
（四）资质等级：一级
（五）资质证书编号：建房估证字【2013】104号
（六）统一社会信用代码：911101027577026889