房地产估价师理论与方法模拟试卷3
判断题
1、长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。
A、对
B、错
2、若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。
A、对
B、错
3、成本估价法又称重置成本法。
A、对
B、错
4、某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2％。该类房地产的资本化率为10％，则该宗房地产的收益价格为60万元。
A、对
B、错
5、估价时点不一定是现在，也可以是过去或将来。
A、对
B、错
6、现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2％，则可比实例的个别因素修正系数为100／102。
A、对
B、错
7、成本法、假设开发法可同时用于评估在建工程的价格。
A、对
B、错
8、同一宗房地产的价格与租金之间存在转移关系。
A、对
B、错
9、估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的，而不是相对于估价时点而言的。
A、对
B、错
10、房地产价格实质是房地产权益的价格，故其权益在估价中要比物质实体更重要。
A、对
B、错
11、不论估价目的如何，委托方所委托的估价对象的范围，必须是估价人员应当评估的估价对象的范围。
A、对
B、错
12、某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和877元，此后每年的总收益和总费用会在上一年的基础上增加2％，该类房地产的资本化率为10％，则该宗房地产的收益价格为275万元。
A、对
B、错
13、购买年不是预期可获得收益的年限。
A、对
B、错
14、房地产价格一般来说是由供给和需求决定的，需求减少，则价格会下降。
A、对
B、错
单项选择题
1、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为()。
A、市场不景气
B、该别墅区的环境条件变差
C、该别墅区的单位开发成本降低
D、开发商获得满意的利润即可
2、残余法是依据()价格。
A、土地收益求取土地
B、建筑物收益求取建筑物
C、房地收益求取房地
D、房地收益单独求取土地或建筑物
3、楼面地价=土地单价÷()。
A、建筑层数
B、建筑覆盖率
C、绿地率
D、建筑容积率
23、房地产开发成本的增加()房地产的价格。
A、必定提高
B、必定降低
C、不一定提高
D、不一定降低
24、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，资本化率12％，出让时的土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为()万元。
A、833.33
B、830.45
C、828.25
D、827.64
25、新建建筑物价格：()＋建造建筑物费用＋正常利税。
A、征地费
B、拆迁安置补偿费
C、地价款
D、零
26、某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50％，土地单价为2500元／平方米，则其楼面地价为()元／平方米。
A、500
B、2500
C、1000
D、1250
27、房地产价格实质上是房地产()的价格。
A、开发成本
B、权益
C、物质实体
D、B和C
28、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、()个别因素修正。
A、环境因素
B、质量因素
C、区域因素
D、新旧程度
多项选择题
1、以下说法是错误的：()。
A、只有经房地产所有权人要求，才能对该房地产进行估价
B、只有经房地产使用权人要求，才能对该房地产进行估价
C、只有经房地产抵押人要求，才能对该房地产进行估价
D、只要经房地产抵押权人要求，就可以对该房地产进行估价
2、估价报告书的内在质量包括()。
A、估价结论的准确性
B、文字表达水平
C、估价方法选择的正确性
D、参数确定的合理性
3、地价区段是根据()的原则来划分的。
A、形状相似
B、用途相似
C、地价相近
D、地段相连
4、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求：()。
A、与估价对象具有类似性
B、交易日期与估价时点接近
C、交易双方有经济关系
D、成交价格是单价
5、用路线价法估价时，遇有下列临街地，需进行加价或减价修正：()。
A、路角地
B、一