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2009年房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试大纲
第一章房地产投资及其风险
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范等的了解、熟悉和掌握程度。
第一节投资与房地产投资
一、投资
(一)投资的概念
(二)投资的分类
1.短期投资和长期投资
2.直接投资和间接投资
3.金融投资和实物投资
4.生产性投资和非生产性投资
(三)投资的特性
(四)投资的作用
1.投资是一个国家经济增长的基本推动力
2.投资与企业发展密切相关
3.投资可以促进人民生活水平的提高
4.投资有利于国家的社会稳定和国际交往
二、房地产投资
(一)房地产投资及其目的
1.房地产投资的概念
2.房地产投资的目的
(二)房地产投资的特点
1.区位选择异常重要
2.适于进行长期投资
3.需要适时的更新改造投资
4.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
5.变现性差
6.易受政策影响
7.依赖专业管理
8.存在效益外溢和转移
(三)房地产投资的物业类型
1.居住物业
2.商业物业
3.工业物业
4.酒店与休闲娱乐设施
5.特殊物业
第二节房地产投资的形式与利弊
一、房地产直接投资
(一)房地产开发投资
(二)房地产置业投资
二、房地产间接投资
(一)投资房地产企业骨片或债券
(二)投资房地产投资信托基金
(三)购买住房抵押支持证券
三、房地产投资的利弊
(一)房地产投资之利
1.相对较高的收益水平
2.易于获得金融机构的支持
3.能抵消通货膨胀的影响
4.提高投资者的资信等级
(二)房地产投资之弊
1.投资数额巨大
2.投资回收周期较长
3.需要专门的知识和经验
第三节房地产投资的风险
一、房地产投资风险的概念
(一)风险的定义
(二)风险分析的目的
二、房地产投资的系统风险
(一)通货膨胀风险
(二)市场供求风险
(三)周期风险
(四)变现风险
(五)利率风险
(六)政策风险
(七)政治风险
(八)或然损失风险
三、房地产投资的个别风险
(一)收益现金流风险
(二)未来运营费用风险
(三)资本价值风险
(四)比较风险
(五)时间风险
(六)持有期风险
四、风险对房地产投资决策的影响
第四节风险与投资组合
一、投资组合理论
二、资本资产定价模型
考试要求
1.了解投资的概念、分类、特性和作用
第二节投资机会选择与决策分析
一、投资机会选择
二、投资决策分析
第三节前期工作
一、获取土地
(一)土地储备与土地一级开发
1.土地储备
2.土地一级开发
(二)获取土地的途径
1.土地使用权出让
2.土地使用权划拨
3.原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让
4.与当前土地使用权拥有者合作
二、确定规划设计方案并获得规划许可
(一)土地出让过程中的规划管理
(二)房地产开发前期的规划管理
1.开发项目选址、定点审批阶段
2.申请《建设用地规划许可证》阶段
3.规划设计条件审批阶段
4.设计方案审批阶段
5.申请《建设工程规划许可证》阶段
三、建设工程招标
(一)开发建设项目的招标方式
1.公开招标
2.邀请招标
(二)招标机构
1.招标过程中的决策活动。
2.招标中的日常事务工作
3.招标工作小组组成人员
(三)招标程序
1.申请招标
2.编制招标文件
3.编制招标工程标底
4.确定招标方式,发布招标公告或邀请投标函
5.投标人资格审查
6.招标工程交底及答疑
7.开标、评标和决标
8.签订合同
四、开工申请与审批
(一)申请领取施工许可证应具备的条件
(二)申请办理施工许可证的程序
五、前期工作的其他环节
第四节建设阶段
一、质量控制
(一)对原材料的检验
(二)对工程采用的配套设备进行检验
(三)确立施工中控制质量的具体措施
(四)确立有关质量文件的档案制度
二、进度控制
(一)工程进度计划的编制
(二)进度管理及计划调整
1.横道图法
2.网络计划
(三)其他配套进度计划
(四)进度控制中应关注的因素
三、成本控制
(一)成本控制的主要工作内容
1.编制成本计划,确定成本控制的目标
2.审查施工组织设计和施工方案
3.控制工程款的动态结算
4.控制工程变更
(二)控制工程成本的做法和手段
1.强化“成本”意识,加强全面管理
2.确定成本控制的对象
3.完善成本控制制度
4.制定有效的奖励措施
四、合同管理
(一)合同管理的作用
(二)房地产开发项目的主要合同关系
(三)合同管理的主要工作内容
五、安全管理
六、竣工验收
(一)竣工验收的要求
(二)竣工验收的依据
(三)竣工验收的工作程序
1.单项工程竣工验收
2.综合验收
3.竣工验收备案
(四)竣工结算
(五)编制竣工档案
1.技术资料的内容,
2.绘制竣工图
第五节租售阶段
一、选择物业销售形式
(一)开发商自行销售
(二