PAGE
PAGE6
房地产估价理论与方法(计算选择题)
2004年
1——2、某套住宅总价为30万元,套内建筑面积为125m2,套内墙体面积为20m2,分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为(
A、1667B、1765C、1875
答案:单价=30万元/(15+25)=2000元/m2
2——6、某宗面积为3000m2的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地,容积率为5,楼面地价为960元/m2
A、78万元B、882万元C、1210万元D、1272万元
答案:理论上应补地价=(960×5-700×0.8)×3000=1272万元
3——12.某建筑物的建筑面积为2000m2,占地面积为3000m2,现在重新获得该土地的价格为800元/m2,建筑物重置价格为900元/m2,而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m
A、44%B、50%C、67%D、86%
答案:成新率=(1800×2000-800×3000)/(900×2000)=67%
4——14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格,选取的可比实例成交价格为2500元/m2,成交日期为2004年1月末,该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%,2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为()。
A、2648元/m2B、2688元/m2C、2708元/m2
答案:2500×(1+1%)5+20×4=2708元/m2
5——20、某房地产的土地取得成本为1000万元,开发成本为3000万元,管理费用为200万元,销售费用为300万元,开发利润为500万元,则该房地产的投资利润率为()。
A、10.0%B、11.1%C、11.9%D、12.5%
答案:投资利润率=500/(1000+3000+200+300)×100%=11.1%
6——21、某建筑物的建筑面积为200m2,有效经过年数为12年,重置价格为800元/m2
A、10.2B、11.0C、11.3
答案:建筑物现值=16-[200×800×(1-2%)]÷40=11.296万元
7——22、某商铺的收益年限为30年,年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%,报酬率为10%,则该商铺目前的价值为()元/m2。
A、14140B、42421C
答案:商铺目前的价值=6000×75%/10%×[1-1/(1+10%)30]=42421元/m2
8——29、某地区商品价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2,采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为()。
A、849元/m2B、865元/m2C、882元/m2
答案:商铺2006年的价格=P+di=681+[(712-681)+(744-712)+(781-744)+(815-781)]/4÷6=882元/m2
2005年
9——5、在估价中选取4个可比实例,甲成交价格为4800元/m2,建筑面积为100m2,首次支付24万元,其余半年后支付16万元,一年后支付8万元;乙成交价格5000元/m2,建筑面积120m2,首次支付24万元,半年后付清余款36万元;丙成交价格4700元/m2,建筑面积90m2,成交时一次性付清;丁成交价格4760元/m2
A、甲乙丙丁B、乙丁甲丙C、乙丙甲丁D、丙乙丁甲
答案:总价甲=24+16/(1+10%)0.5+8/(1+10%)=47.54万元;
乙=24+36/(1+10%)0.5=59.82万元
丁=20+32.36/(1+10%)=52.04万元
甲=4754元/m2;乙=4985元/m2;丙=4200元/m2;丁=4731元/m2
10——6、某宗地面积为5000m2,现状容积率为0.8,土地市场价值为4000元/m2,拟进行改造。批准的规划容积率为5.0,楼面地价为1500元/m2
A、1250B、1750C
答案:应补交地价=(5×1500-4000)/5000=1750
11——10、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同,该套住宅面积为200m2,租赁期限为8年,年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2
A、6.19B、6.42