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房地产抵押估价报告
估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估
委托方：符向桃
估价方：谭路芳
估价人员：谭路芳
2016年11月23日
目录
致委托方函……………………2
估价师声明……………………3
估价的假设和限制条件………4
房地产估价结果报告…………6
房地产估价技术报告…………14
附件……………32
土地主管部门认定面积不一致，应以土地主管部门所出具法定面积为准。
房地产估价结果报告
一、委托方
名称：房地产开发有限公司
二、估价方
法定代表人：谭路芳
三、估价对象
1.项目概况
教师公寓占地面积19.2亩，建筑体量9.61万平方米，最高建筑高度16.2米，。
2.估价对象房屋概况及权属状况
估价对象建于2011年，经现场查勘为十成新，钢混结构，建筑物总层数为6层，估价对象为1—5层，用途为住宅。
根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内无装修。
目前所有权人尚未领取《房屋所有权证》，根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》，估价对象为联强国际大厦部分项目房地产，本次评估面积为32484.16平方米，土地分摊面积为4657.4
3.1地理位置
衡阳珠晖区湖南工学院
4.1交通状况
估价对象附近有10路、40路、2等公交线路，距离最近的公交站约150米，与高铁不远，
4.2环境质量
估价对象所在区域景观环境较好，该区域适合住宅。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值
五、估价时点
二○11年十一月29日
六、价值定义
估价对象在估价时点满足各项假设限制条件下的公开市场价值
七、估价依据
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》
2.《中华人民共和国土地管理法》
3.建设部发建标[1999]48号《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》
4.《中华人民共和国担保法》
5.《城市房地产抵押管理办法》
6.《房地产抵押评估指导意见》
7.《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》、《国有土地使用权出让合同》、《委托方营业执照》复印件
8.估价对象现场勘察记录
9.委托方提供的与本次估价相关的资料
10.本估价机构及估价人员掌握的房地产市场相关资料
八、估价原则
房地产抵押估价应当遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则
在估价过程中遵循合法原则、替代原则、最高最佳使用原则、估价时点原则。
1、合法原则
房地产估价应当以估价对象在合法使用，合法交易、合法处置等为前提下进行估价。
2、最高最佳使用原则
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
3、替代原则
要考虑同一市场下相同物品具有相同市场价值的经济原理，在同等条件下对估价对象的结果不得明显偏离类似房地产的正常价格。
4、估价时点原则
估价结果必须为估价时点客观合理价格，同时此估价结果的应用必须受估价时点的限制。
5、谨慎原则
谨慎原则是评估房地产抵押价值时应遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
九、估价方法
房地产估价常用的方法有市场比较法、成本法、收益法和假设开发法等几种方法。
通过对估价对象的特点和类似地区的房地产市场进行调查分析，估价对象类似地区具有较为活跃和成熟的房地产市场，能够收集到较为完整的可比实例资料，可以从可比实例的成交价格修正得出估价对象的比准价格，因此确定市场比较法作为其中一种评估方法。
通过估价师对市场的调查，能够收集到较为完整的房地产建造成本资料，且运用成本法能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用成本法作为本次估价的另一种方法。
市场比较法，是在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正，得出待估房地产在估价时点的正常合理价格。
市场比较法技术路线：
1、在