和盈聚佳〔北京〕
房地产营销筹划
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A.房地产与房地产业及住宅产业的开展前景
一、房地产
1.房地产的概念和分类
房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。
房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物、和其他不可别离的物质及其权利构成的财产总体。
房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型，房地产大体上可以分为：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。
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2.房地产的特征
〔1〕房地产位置的固定性
土地是自然生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的。房地产位置上的固定性使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。
〔2〕房地产地域的差异性
房地产地域的差异性使每一宗房地产的价值都不同。甚至在同一住宅区的相同住宅，或者同一栋楼的同一层的同一平方米的房屋价值也会有所不同。
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〔3)房地产的高值耐久性
建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用年限都很长，一般也要几十年有的甚至长达几百年。房地产产品作为消费品价值也比拟昂贵。
〔4)房地产的保值增值性
房地产商品在国家政治、经济形式稳定的情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。房地产的这种性质主要是由于城市土地的性质决定的，土地的有限性、不可再生性使城市土地处于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益增加，使房地产产品价格呈上升趋势。
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二、房地产业
1.房地产业的概念和内涵
房地产业是从事房地产开发、经营、管理、效劳等行业与企业的总称。房地产业的主要内容具体的说就是：
〔1〕土地开发和再开发；
〔2〕房屋开发和建设；
〔3)?地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁、和抵押；
〔4〕房地产经营，包括房产〔含土地使用权〕买卖、租赁、抵押等；
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〔5〕房地产中介效劳，包括咨询、估价、测量、效劳、效劳公证等；
〔6〕房地产物业管理效劳，包括家居效劳、房屋、及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；
〔7)房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。
确切的说，房地产行业包括开发、经营、管理、效劳等各个环节或过程的经济活动。各类经济组织和经纪人以及各类技术人员，构成了上述诸要素的有机体系。
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2.房地产业与建筑业的关系
房地产与建筑业之间既有区别又有密切联系。建筑业属于第二产业，属于物质生产部门。房地产业那么兼有开发、经营、管理和效劳等多种性质，属于第三产业。一般将从事房地产开发和经营的企业和组织称为开发商，将从事房屋建设和设备安装的企业称为建设商和承包商。在工程开发和建设活动中，房地产企业和建筑企业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。
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三、我国住宅产业的开展前景
房地产业的兴盛时期到来了----这是房地产业对产业前景的共同认识。
住宅建设是房地产业中的主流，住宅产业开展在推动国民经济增长方面将起到日益明显的作用。再未来的几十年中我国住宅产业将面临更多的机遇和挑战，这些机遇和挑战成为我国住宅产业提供了广阔的开展前景。
这些机遇和挑战主要来自以下几方面：
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1.城市化水平稳步提高对住宅形成巨大需求。到2021年我国城市人口将到达6.1亿，为满足这些新增城市人口的住房需求，每年就需要新建住宅3.27亿平方米。
2.流动人口增长对住宅形成巨大需求。例如在北京这样的国际化大都市，国内外人口将成为住宅需求的主力军。
3.居民消费结构变化对住宅形成巨大的需求。我国城镇居民已经进入了由温饱型消费向小康型消费的转变时期。人民生活水平逐渐提高，因而对改善居住条件的需求非常迫切。
4.旧城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅.
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5.改革深化与市场开展刺激了对住宅的需求。政府为扩大国内需求，促进国民经济持续增长，出台了一系列深化住房制度改革和启动住宅消费的措施，这也促进了住宅的需求。其中最主要的措施有：〔1〕取消福利分房，实行住宅分配货币化；〔2〕开放住房二级市场，以存量住房流动带动增量住房消费；〔3〕下调存贷利率，以抵押信贷扩大当前住房消费。
据此推算，在未来的十几年中，每年需新建城镇住宅超过5亿平方米，这是房地产业和住宅产业前所未有的开展机遇。
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