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目录
一、致委托方函1
二、估价师声明2
三、估价的假设和限制条件3
四、估价结果报告4
（一）委托方4
（二）估价方4
（三）估价对象4
（四）估价目的5
（五）估价时点5
（六）价值定义5
（七）估价依据5
（八）估价原则5
（九）估价方法6
（十）估价结果6
（十一）估价人员6
（十二）估价作业日期6
（十三）估价报告应用的有效期6
五、估价技术报告7
（一）个别因素分析7
（二）区域因素分析7
（三）市场背景分析7
（四）最高最佳使用原则7
（五）估价方法选用8
（六）估价测算过程8
（七）估价结果14
致委托方函
委托人于同江先生/女士：
受委托人委托，本公司秉着客观公正科学独立的原则，我们对由委托人拥有产权的位于北京市海淀区太阳园小区11栋第12层02号商品房一处（以下简称“估价对象”）现值进行了估价，为委托人向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据，不得作其他用途。
本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点2016年1月1日可能实现的市场价值为:人民币XXXX万元,大写金额:X仟X佰X拾X万元。
单价：XXXX元/㎡
北京宜山房地产评估有限公司（盖章）
法定代表人签字：
2016年1月1日
（16）共有情况：单独所有；
（17）他项权利状况：根据委托方提供资料，至估价时点估价对象未设定任何他项权利。
2、土地权属状况
（1）证号：京（2010）第07292号；
（2）土地使用权人：于同江；
（3）座落：北京市海淀区XXXXX；
（4）地号：21100055003；
（5）图号：；
（6）用途：住宅用地（商品房）；
（7）使用权类型：出让；
（8）终止日期：2077年02月23日；
（9）使用权面积：164.13㎡；
2.查勘现状
坐落:北京市海淀区太阳园小区11栋第12层02号
现状：该房屋所属楼宇位于北京市海淀区太阳园小区，钢筋混凝土结构，高19层，委估对象位于第12层02号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，断桥铝窗。建筑物外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；电照线路暗设；配置两部客梯；设地下停车场。东至燕山立交桥，南至经十路;西至燕子山路，北至文化东路。
使用年限:至2077年02月23日
建筑面积：委估建筑物于二OO七年建成，维护保养情况较好，成新率为87%，建筑面积为188.42平方米，其中含公摊面积24.29平方米
产权性质:房屋属私有住宅，现作居住用，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。
3.周边环境
估价对象位于北京市海淀区太阳园小区11栋第12层02号，正南方靠北三环，街对面是大钟寺商业广场，正西方靠大钟寺东路方向，委估对象地处北京市商业中心，繁华程度高，交通方便，靠近大钟寺城铁站和大钟寺公交枢纽，人流量大，周围环境良好，目前是北京市繁华的商业、办公地段。
（四）估价目的
为委托方拟用估价对象向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。
（五）估价时点
本报告的估价时点为2016年1月1日。
（六）价值定义
此次评估的价格是评估对象在2016年1月1日满足评估设定及限制条件及以下限制条件在完全公开市场下的价值。
根据国家有关法律法规的规定,委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情况,本估价报告中的估价结果是指于北京市海淀区太阳园小区11栋第12层02号的住宅用商品房。土地使用权满足合法原则下的土地使用权房地现值.根据委托方提供的资料,该商品房属楼宇位于北京市海淀区太阳园小区，钢筋混凝土结构，高19层，委估对象位于第12层02号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，断桥铝窗。建筑物外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；电照线路暗设；配置两部客梯；设地下停车场。于二OO七年建成，维护保养情况较好，成新率为87%，建筑面积为188.42平方米，其中含公摊面积24.29平方米。使用年限至2077年02月23日。本报告所述现值采用公开市场价值标准,即估价结果为估价对象作为房地产在公开市场上于估价时点最可能形成的价格。
（七）估价依据