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房地产开发项目财务分析实例
一、项目概况
该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：
1、用地面积：12243平方米
2、建筑密度：≤35%
3、容积率(地上)：≤4.62
4、绿化率：≥25%
5、人口密度：≤1085人/公顷
6、规划用途：商住综合楼
二、规划方案及主要技术经济指标
根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。
楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1～2层为商业用途，3～4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为20层高，为住宅用途。
本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2。
表6-1项目主要技术经济指标（一）
项目
单位
数量
项目
单位
数量
占地总面积
平方米
121243
居住人数
人
1071
总建筑面积
平方米
55338(地上)
平均每户建筑面积
平方米
124
居住面积
平方米
37899
平均每户居住人数
人
3.5
公建面积
平方米
5077
人均居住用地
平方米
35.38
绿化用地
平方米
3060
道路面积
平方米
5233
居住户数
户
306
车库面积
平方米
7500
表6-2项目技术经济指标（二）
层数
功能
所占面积（平方米）
总面积（平方米）
裙楼
4
商铺
11248
15528
公建面积
4280
塔楼
19（2个）
住宅
1942（每层）
36898
地上总建筑面积
52426
地下室
2
停车库
7200
7764
设备面积
300
人防面积
264
三、项目开发建设及经营的组织与实施计划
1、有关工程计划的说明
项目总工期为36个月（从2011年3月至2014年3月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。
2、项目实施进度计划
项目实施进度计划见表6-3。
四、项目各种财务数据的估算
1、投资与成本费用估算
（1）土地出让地价款
包括两部分：
①土地使用权出让金
根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元。
②拆迁补偿安置费
根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为8075万元。
上述两项合计：12332万元。
表6-3项目实施进度计划表
序号
项目名称
持续时间（月）
进度安排(按双月计
2011
2012
2013
2014
1
征地拆迁
6
4
6
8
10
12
2
4
6
8
10
12
2
4
6
8
10
12
2
4
2
前期工程
3
基础工程
6
4
主体结构工程
7
5
设备安装工程
6
6
室内外装修工程
7
7
红线内外工程
3
8
公建配套工程
3
9
竣工验收
2
10
销售
27
（2）前期工程费
本项目前期工程费估算见表6-4：
表6-4前期工程费估算表单位：万元
序号
项目
计算依据
金额
1
规划设计费
建安工程费×3%
332.02
2
可行性研究费
建安工程费×1.5%
166.005
3
水文、地质、勘探费
建安工程费×0.5%
55.335
4
通水、通电、通路费
建安工程费×2.5%
276.675
5
场地平整费
60元／平方米
73.38
总计
903.415
（3）建安工程费
2.1
开发成本
取(2.1)项的20%
28110.384
2.2
开发费用
4748.7353
2.3
销售税金及附加
3533.88
2.4
其他扣除项目
5622.0768
3
增值额
(1)－(2)
12944.0379
4
增值率
(3)／(2)×100%
30.81%
5
增值税税率
(4)≤50%
30%
6
土地增值税
(3)×(5)
3883.21
6、投资计划与资金筹措
本项目开发投资总计需332859.1193万元。其资金来源有三个渠道：一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。
本项目开发商投入资本金15000万元作为启动资金，其中第一年投入约50.11%，第二年投入约18.51%，第三年投入约26.38%；从银行贷款9000万元，全部于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。具体见投资计划与资金筹措表6-13。
表6-13