关于房地产开发企业几个业务问题处理方法
国家税务局出台了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发【2009】31号，该文件是在原国税发【2006】31号文件的基础上，进行修定和补充。现就有关问题的衔接提出以下处理方法：
一、适用对象
从2008年1月1日起内资和外商投资房地产开发企业在企业所得税处理上适用统一政策。但是从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前未销售的已完工开发产品，在以后年度取得的收入,仍按国税发【2001】142号文件的内容执行，2007年12月31日前存在销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按新文件的相关政策执行。
二、关于征收方式
关于房产地产企业的征收方式，新文件作了明确的规定：“不得事先确定企业的所得税核定征收方式进行征收、管理。”但企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税采用核定征收方式进行税收管理并逐步规范。
对于房地产企业的征收方式，原则上查账征收，对于出现《征管法》三十五条规定的情形，确实无法查账的情况下，经主管科长、局长批准后，可对其以往应缴的企业所得税采用核定征收的计算方法计算企业应纳税的所得额，按照查账的征收方式计算缴纳企业所得税，具体操作如下：
1、对于企业没有完工成本对象的年度按照查账征收的方法，按计税毛利率计算缴纳企业所得税。
2、有土地、股权转让的企业应当按照实际应纳税所得额计算企业所得税，不得按照核定征收的方法计算应纳税所得额。
3、企业有需要结算的完工成本对象的年度，主管税务机关应对企业进行纳税评估，通过评估，如果企业能够准确核算成本对象的成本费用的，按正常的查账征收结算税款；如果企业有《征管法》三十五条的情形，不能准确核算成本对象的成本费用的，可以从该成本对象有销售收入的年度开始，到评估结算年度按核定征收的计算方法计算企业应纳所得税额，核定的应纳税所得税额与企业预售的年度预计毛利润的差额在评估年度作纳税调增。按核定征收计算方法计算应纳税所得额年度的期间费用、销售税金及附加均不得扣除。
4、核定征收计算方法计算应纳税所得税额年度的亏损不得在以后年度弥补，要根据评估结果，在弥补亏损数据库中将有关年度的亏损维护为零。
5、各局应将采用核定征收的计算方法计算企业所得税的企业资料报市局备案。
例：某房地产企业有A、B两个项目，2007年开始建设，无销售预售收入。2007年亏损10万元，2008年A项目预售收入100万元，B项目预售100万元，2008年缴纳营业税10万元，期间费用6万元，2008年按查账征收方式计算应纳税所得额=200*15%-10-6-弥2007年度亏损10万元=4万元。应纳税额=4*25%=1万元，2009年A项目预售50万元，B项目预售50万元，营业税5万元，期间费用6万元，2009年A项目确有《征管法》三十五条规定的情形，无法准确结算税务机关可按照以下步骤征收管理：
第一步：按核定征收的方法计算2008年该企业的应纳税所得额=（100+100）*15%=30万元：
第二步：按核定征收的方法计算2009年该企业的所得额=（50+50）*15%=15万元
第三步：计算按核定征收的方法计算的2008年该企业的应纳税所得额与2008年预计毛利额的差额30-4=26万元
第四步：将2008年差额并入2009年应纳税所得额=26+15=41万元（附表三，调增）
第五步：计算2009年应纳税额=41*25%=10.25万元
第六步：根据评估结果，在弥补亏损数据库中将有关年度的亏损维护为零。
三、关于视同销售
企业将开发产品用于①捐赠、②赞助、③职工福利、④奖励、⑤对外投资、⑥分配给股东或投资人、⑦抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产行为，应视同销售。自产自用开发产品不用视同销售，但只有自用12个月以上以后才可以对自用的开发产品计提折旧。2009年31号文件和2006年31号文件的区别是，自产自用开发产品在2006年31号文件中视同销售，而在2009年31号文件取消了此规定，但对于自产自用的开发产品计提折旧作了限制性规定。
四、关于未完工开发产品的计税毛利率
1、开发项目位于省、市、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。2、开发项目位于地级或地级市区及郊区的，不得低于10%。3、开发项目位于其他地区的，不得低于5%。4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
五、成本对象的确定：
新文件提出了成本对象的定义：是费用的承担者，是成本费用的归集平台；是准确核算开发产品成本基础，要求按照税收规定核算与计量，企业开工之前就需要合理确定成本归集对象，这对主管税务机关提出了更高的要求。计税成本对象的确