签订房屋合同注意事项
在房屋买卖或租赁过程中，房屋合同是明确双方权利与义务的重要法律文件，直接关系到交易的合法性、安全性以及后续可能产生的纠纷处理。为避免因合同条款疏漏或理解偏差导致经济损失和法律风险，签订房屋合同需谨慎对待。以下从房屋交易的各个关键环节，详细阐述签订房屋合同的注意事项。
一、合同主体资格审查
（一）卖方/出租方资格审查
1.身份信息核实：要求卖方/出租方提供有效身份证件，如居民身份证、户口簿等，并仔细核对证件上的姓名、身份证号码、照片等信息与本人是否一致。若卖方/出租方为法人或其他组织，需查看营业执照、法定代表人身份证明等文件，确认其具备合法的签约资格。
2.产权证明查验：对于房屋买卖，必须查看房屋的产权证书（如不动产权证书），确认产权人姓名与卖方身份信息一致。若房屋存在共有人，需所有共有人在合同上签字确认同意交易，防止出现部分共有人不知情而导致合同无效的情况。对于房屋租赁，出租方需提供房屋所有权证明或合法的房屋使用权证明，以证明其有权出租该房屋。若出租方为代理人，应要求其提供经公证的授权委托书，明确委托权限和期限。
（二）买方/承租方资格审查
1.信用状况评估：对于房屋租赁，出租方需对承租方的信用状况进行评估，可通过查看其工作证明、收入证明、银行流水等资料，了解其支付租金的能力。对于房屋买卖，卖方需了解买方的资金来源和支付能力，避免因买方资金不足导致交易无法完成。
2.购房/租房资格审查：在一些限购城市，买方需满足当地的购房政策要求，如社保缴纳年限、户籍限制等。承租方需符合当地的租房政策，例如某些地区对群租房的人数限制等。签订合同前，双方应明确各自是否具备相应的购房或租房资格，以免因资格问题导致合同无法履行。
二、房屋基本情况核实
（一）房屋物理状况
1.房屋位置与面积：合同中应准确描述房屋的具体地址，包括所在小区名称、楼栋号、单元号、房号等。对于房屋面积，需明确建筑面积、套内建筑面积和公摊面积，可与产权证书或测绘报告中的数据进行核对。若实际面积与合同约定面积存在差异，应在合同中约定处理方式，如按照实际面积多退少补或约定面积误差的合理范围及超出范围的解决办法。
2.房屋结构与装修：详细描述房屋的结构类型（如砖混结构、框架结构等）、户型布局（几室几厅几卫）以及装修状况。若房屋存在特殊结构或装修瑕疵，应在合同中注明，避免交付时产生争议。对于精装修房屋，可约定装修标准和品牌，要求卖方提供装修清单和相关发票。
（二）房屋产权状况
1.产权性质核查：确认房屋的产权性质，如商品房、经济适用房、房改房等。不同性质的房屋在交易政策和税费方面存在差异。例如，经济适用房在一定期限内限制上市交易，房改房在交易时可能需要补缴土地出让金等。
2.抵押、查封情况查询：通过不动产登记中心查询房屋是否存在抵押、查封等限制交易的情况。若房屋已设定抵押，需了解抵押情况并要求卖方在规定时间内解除抵押；若房屋被查封，绝对不能进行交易，以免造成财产损失。同时，合同中应明确约定卖方保证房屋产权清晰，若因产权问题导致交易无法完成或给买方造成损失，卖方应承担相应的违约责任。
（三）房屋使用状况
1.租赁情况调查：若房屋处于租赁状态，需了解租赁期限、租金支付情况等信息。根据“买卖不破租赁”原则，即使房屋所有权发生转移，原租赁合同仍有效。因此，买方需与卖方、承租方协商处理租赁关系，可要求卖方在交房前解除租赁合同，或在合同中约定租赁关系的处理方式，如买方继续履行原租赁合同等。
2.户口迁移约定：对于房屋买卖，若卖方户口登记在该房屋内，需在合同中明确约定卖方户口迁移的时间和违约责任。若卖方未按时迁移户口，可能会影响买方户口迁入和子女入学等问题，因此约定合理的违约金和解决方式至关重要。
三、合同条款细节把控
（一）交易价格与支付方式
1.价格条款明确：合同中应清晰约定房屋的交易价格，包括总价、单价以及是否包含家具家电、装修等附属设施的价格。对于分期付款的交易，需明确各期付款的时间、金额和支付方式，如银行转账、现金支付等。同时，约定付款账户信息，确保资金支付的安全性和可追溯性。
2.定金与违约金条款：定金是为了保证合同的履行，双方可在合同中约定定金的金额和支付方式。定金的数额不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金效力。违约金条款应明确约定违约情形和违约金的计算方式，违约金的约定应合理，避免过高或过低。若一方违约，守约方有权要求违约方按照合同约定支付违约金或没收定金。
（二）房屋交付与验收
1.交付时间与条件：明确约定房屋的交付时间和交付条件，如房屋腾空、水电气暖等费用结清、钥匙交付等。同时，约定逾期交付的违约责任，如卖方每逾期一日，按照房屋总价的一定比例向买方支付违约金。对于房屋租赁，约定租赁房屋的交付状态，如家具家电的完好程度、