第4章

房地产市场调查与市场预测

4.1房地产市场调查概述4.1.1房地产市场调查的概念《孙子·谋攻篇》说：“知彼知己，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。”作为房地产企业，首先要知己，了解自己的优势和劣势，做到扬长避短；其次要知彼，了解环境和竞争对手给企业提供的机遇和带来的威胁，以便把握机会而避开威胁。而要做到知己知彼，必须开展市场调查。房地产市场调查就是运用科学的方法和手段，有目的、有计划、全面系统地收集、整理和分析相关的房地市场信息，为房地产企业进行市场预测和经营决策、制定战略、编制计划等提供科学可靠的依据。

4.1.2房地产市场调查的作用市场调查是房地产企业最基本、最重要的一项工作。企业只有开展市场调查，才能掌握有关信息资料，才能据此做出正确的市场预测和经营决策。房地产市场调查的作用主要表现在6方面：即有利于房地产企业进行正确的市场定位；有利于房地产企业制定正确的营销战略和策略；有利于房地产企业开发新产品，开拓新的目标市场；有利于房地产企业在竞争中占据有利地位；有利于房地产企业做出正确的决策，提高经营管理水平；有利于房地产企业预测未来的市场发展。

4.1.3房地产市场调查的类型4.1.3.1探索性调查探索性调查是房地产企业对市场情况很不清楚或感到对调查的问题不知从何处着手时所采用的方法。4.1.3.2描述性调查描述性调查就是对已经找出的问题做出如实的反映和具体的回答。它要解决“是什么”的问题。4.1.3.3因果关系调查因果关系调查是在描述性调查的基础上，进一步分析问题发生的原因，弄清因果之间的数量关系。4.1.3.4预测性调查预测性调查是在收集整理资料的基础上，运用科学的方法，分析未来一段时间内房地产市场的需求状况及其发展变化趋势。

4.1.4房地产市场调查的内容4.1.4.1市场环境调查市场环境调查主要是对影响房地产企业生产经营活动的不可控制的外部宏观环境的调查，主要包括：1．人口环境调查2．经济环境调查3．政治法律环境调查4．技术和自然环境调查5．社会文化环境调查

4.1.4.2房地产市场需求调查1．房地产市场的需求潜量；2．房地产市场对本企业产品的需求总量；3．房地产市场对某类房地产的供求状况；4．房地产市场需求的影响因素；5．房地产市场的发展变化趋势。

4.1.4.3消费者调查1．消费者的数量及地理分布；2．消费者的构成、收入状况及消费支出模式；3．消费者的需求状况，包括现实需求和潜在需求；4．消费者的购买动机，包括消费者的购买意向、影响消费者购买动机的因素、消费者购买动机的类型；5．消费者的购买行为，包括消费者购买行为类型及其影响因素。

4.1.4.4竞争者调查1．对竞争企业的调查2．对竞争产品的调查4.1.4.5市场营销策略的调查1．产品调查2．价格调查3．销售渠道调查4．促销调查

4.1.5房地产市场调查的程序房地产市场调查一般可分为四个阶段：调查准备阶段、正式调查阶段、结果处理阶段和跟踪调查阶段。

4.1.5.1调查准备阶段调查准备阶段的重点是明确调查目标、确定调查项目、制定调查计划，为实质性的调查做好准备工作。1．确定调查目标，拟定调查项目开展市场调查，首先要确定调查目标，拟定调查项目。确立调查目标应弄清以下几个问题：（1）为什么要调查?（2）调查中想了解的内容是什么?（3）谁想知道调查结果?（4）调查结果对企业有什么用?

2．确定资料来源和调查方法房地产市场调查的目标和项目确定以后，调查人员就要考虑资料的来源问题。要弄清楚：（1）需要哪些资料?（2）什么地方可以获得这些资料?（3）通过什么方法能获得这些资料?（4）调查对象是谁?原始资料是房地产企业从实地调查中收集到的资料，又叫一手资料。二手资料是指经他人收集、整理所积累起来的资料。

３．制定调查计划调查计划是房地产市场调查的行动纲领。调查计划应包括以下内容：（１）调查目的；（２）调查对象；（３）调查方法；（４）调查的时间和进度；（５）调查人员；（６）调查经费预算。４．培训调查人员房地产市场调查人员素质的高低直接影响市场调查的质量。房地产企业在开展市场调查之前，必须确定合适的人选，并采取有效的方法对其进行培训，使之胜任调查工作。

4.1.5.3结果处理阶段１．整理分析资料资料整理分析的具体步骤如下：（１）编辑整理。在资料的编辑整理过程中，首先，要检查调查资料的误差，即对收集到的资料加以筛选，以保证资料的完整性、系统性和可靠性；其次，要对情报资料进行评定，即审核资料的根据