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常见二手房协议陷阱
[导读]房地产法是指对房地产关系进行调整全部法律、法规、条例等总称。在处理房地产纠纷时必需根据房地产法律进行。
碰到房地产纠纷怎么办？怎样依据房地产法律维护自己正当房地产权益？本文为您做了以下介绍:在购房交易过程中,因为买卖双方当事人在房地产专业知识和法律知识上掌握程度不平等,消费者显著处于劣势,假如不幸遇上不法开发商,或房屋建筑出现未曾预料到问题,纠纷就在所难免。而部分开发商利用自己优势条件,为取得最大利益考虑,有能力也有动机在购房协议中埋下几处伏笔,为以后履约时占据主动,回避责任。这么在签署协议之时,即为未来调解纠纷,赢得诉讼打下基础,即所谓藏雷。
通常来说,协议中轻易发生纠纷和违约率较高条款有以下多个方面:
（一）交房时间
应尤其注意不可抗力在协议中是怎样界定。
房产销售协议通常都有销售方遇不可抗力造成逾期交房,不负担责任这么表述。这项约定条款是否合理,其附带注解是否明确,这一点购房人通常很轻易忽略或不知其到底是何种含义。
中国《民法通则》第一百五十三条要求:本法所称不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服客观情况,如:地震、水灾、战争等。依据此法,房产买卖协议中设定相关不可抗力约定应该说是正确。但实际在房产交易中,现在有部分发展商却将此条款进行了延伸、扩张。比如有协议对不可抗力做了以下注解:人力不可抗拒自然灾难和其它事故,及售房方所不能控制其它原因造成交房延期,销售方不负担责任。这么约定显然是卖方对自己免责范围过于宽松,是违反法律标准。售房方不能把发展商因自己过失,如:对市场判定不正确投资失误、项目设计失误修改方案延误工期、资金不到位等原因归之为不可抗力,同时也不能把应该估计到而没有估计到季节影响、上级行为等原因归之为不可抗力,从而免去自己理应负担违约责任。
（二）房屋面积
对于商品房这种特殊商品,通常是许可协议约定面积存有误差,不过误差不应超出合理范围,这个范围应该在协议中有明确要求。双方一旦约定了房屋面积误差范围后,发展商就应严格遵守。假如误差超出约定范围,实际上就是发展商违约,没有推行协议。《中国经济协议法》第二十六条要求:因为另一方在协议约定时限内没有推行协议,当事人一方有权通知另一方解除协议。因变更或解除经济协议使一方遭受损失,除依法能够免去责任以外,应由责任方负责赔偿。所以,假如销售方所交房屋超出双方约定面积误差范围,购房者有权要求解除协议,并要求得到对应赔偿。
但假如协议中没有约定明确许可误差范围,一旦发生问题,不管误差超出或降低多少,法院可能判决购房者败诉,采取多退少补方法进行结算。比如:最终实测面积比原来初步测量面积一下子多出了20平米,假如你协议里没有约定只能误差小于10平米,你也只能吃进。那样话,这比支出可不是个小数目。
如对该条款再深入分析话,就会发觉,在协议推行中会出现两种情况:一是实测面积少于协议约定面积,这时买家可向销售方索要退款;二是实测面积多于协议约定面积,这时不管多出多少平方米,买家都要按实测面积补足多出面积全部房款,而不能要求解除协议或提出退房。从现在房地产交易因面积产生纠纷情况看,属于上述两种情况中后者占绝大多数,因为这种操作方法现有利于销售方售房时以相对较少房价款吸引购房者,而且过后要求买房人补足多出面积房款时,买房人又没有依据不交这笔款项,只能自认倒霉。所以在签署购房协议时,作为买房人当初应该也有权力要求发展商修改该条款内容或另签署补充条款。比如将该条款进行以下两种方法修改:
（1）附带条款应写上:房屋完工后,如本协议暂测面积与实测面积误差在3％以内（假设,下同）,不再结算;误差超出3％,乙方有权解除协议,甲方应赔偿所以而给乙方造成损失。
（2）或写上:房屋完工后,如本协议暂测面积与实测面积误差在3％以内,甲、乙双方按销售价格进行结算;误差超出3％,乙方有权要求解除协议,甲方应负责赔偿所以而给乙方造成经济损失。
（三）质量问题
现在房屋质量问题在期房交易协议中较为多见,因为房屋作为商品,特点是购置期较长,交易过程中多种手续繁琐,与其相关原因错综复杂,尤其是购置预售期房,这种复杂原因往往使购房者在签约购置房屋时难以辨清所购商品虚实,而只有等到商品房交付使用以后,潜藏在交易中矛盾才纷纷显露了出来,结果给购置者带来很多麻烦,甚至造成较大利益损失。
在现在出现纠纷之中,因为房屋质量问题,购房者与开发单位产生矛盾占有相当大百分