元和山庄
一期营销推广执行报告
合肥家佳房地产代理
2021年4月9日
目录
一、前言
二、工程背景
三、工程SWOT分析
四、初步产品建议
五、价格定位策略
六、推广定位策略
七、工程广告策略
八、推广节奏及内容纲要
九、阶段性推广方案
十、阶段性销售方案
十一、备注
一、前言
一个未来城南繁华生活区的崛起方案
Aprosperousfuture,livingquartersoftheriseofSouthPlan
一场原汁原味的地中海人文风情的洗礼
Anauthenticmediterraneanseastyleinfiltrationofthewaveofhumanity
一种尊崇优雅的欧洲贵族生活的登陆
OfarespectedelegantlivesofthenobilityofEuropeslanding
摆在我们面前的三大营销命题，
亟待解决，促成销售的一炮而红！
1、如何躲避目标客户对工程所在区位的心理抗性？
2、如何全面提升工程形象，建立市场美誉度？
3、如何实施差异化营销，跳脱同质化竞争？
二、工程背景
目前4号地块别墅根本全面开工，局部楼栋根底已完成，13号地块未动，正在规划中。
市场现状
1、国八条、限购令重要内容阐述，再次加息及客户心理影响；
2、政策对高端物业的影响；
目前国家政策在遏制投资、投机性需求，限制改善性需求，对于刚性需求采取相应的保护措施。
3、目前区域性别墅去化情况；
合肥棠溪人家：占地13万方，建筑面积8万方，共228套别墅，自2021年11月15日开盘以来，借助合肥滨湖开展大势，至今销售195套，剩余33套。
上城国际：占地面积：312亩，总建筑面积：25万平方米，价格：目前叠拼价格6300-6800元/㎡，双拼联排2021年初卖完，最高价卖到6700元/㎡
白鹭雅苑：占地面积：75400?平米，总建筑面积：10万平米，价格：均价6500元/㎡，别墅数量在50套左右，目前总体销售周期很长。
三元山庄：占地面积：13万平米，总建筑面积：14万平米，价格：均价4000元/㎡，开盘时间：2021年5月，一期开盘150套，大户型90套，小户型60套。目前认筹情况一般。
总结：
〔1〕、从目前六安别墅市场情况来看，普遍的销售周期都比拟长，但是随着工程自身的配套完善，其别墅销售逐步加快。
〔2〕、就目前六安别墅市场来看，单纯的别墅工程去化率比拟低，而相对辅助一些其他物业类型后，增加了相应的生活配套，从而带动了别墅的销售。
〔3〕、六安别墅工程的销售均价根本在6000元/平米左右，局部均价在4000元/平米，价格差的主要原因，还是其生活配套缺乏。
〔4〕、因此就本工程而言，在前期时间内，加大配套物业的建设，以中低端刚性需求为主，高端物业为辅，走渐高路线。目标客户群体须走从低端到中端再到高端的路线。
三、工程SWOT分析
【SWOT分析】
优势〔S〕：
1、地理位置优越，升值潜力大；
2、景观资源丰富；
3、交通较为便利，规划中的公交线路；
4、300万平米规模优势；
5、最大化利用城市有效资源的规划设计优势；
6、地中海风格的建筑形式及完美的户型设计；
7、工程内知名学校、五星级酒店、医院等配套设施；
劣势〔W〕：
1、片区不成熟，未形成规模；
2、目前工程周边生活配套缺乏；
3、目前工程教育配套还具有不确定性；
时机〔O〕：
1、金安区为新一轮开发热点，备受世人瞩目；
2、工程对面3000亩大型高尔夫球场；
3、合肥望江西路贯穿六安的建设规划；
威胁〔T〕：
1、对面高尔夫球场后期可能开发别墅物业；
2、目前客户群对这一区域的认可度难以把握。
从工程的SWOT分析可以知道，目前本工程的优势和时机还是大于劣势和威胁，前景还是比拟看好的，关键是后期营销推广阶段，能否全面地将工程的卖点准确的传递给客户。
四、初步产品建议
鉴于市场和政策变化莫测，建议元和山庄的产品摒弃起初的纯高端产品，采取多元化开展，形成一座约4000亩的、集各种业态为一体的综合性新城。
首期产品共两块地，共计240亩，建议4#地块120亩做别墅产品，以平均面积在200平米的别墅为主，约200套，以拔高工程形象；
另外13#地块120亩做小高层、多层洋房为一体的综合生活配套区，以平均面积为80到90平米的两房户型为主，容积率按1.5计算，总面积约12万平方米，即115000平米住宅，5000平米商业，以形成多元化销售。
五、价格定位策略
定价策略按以下原那么：
1、视销售进度及工程进度；
2、所推房型位置；
3、保持低开高走平收；
4、根据市场情况、销售情况及时调整；
5、定价一房一价原那么〔视朝向、景观〕；
6、推案策略构架。
六安市主要别墅工程价风格查：
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