第1章

市场与房地产市场

1.1市场1.1.1市场的概念市场的形成必须具备下列基本条件：存在可供交换的商品(包括有形的货物和无形的服务)；存在着提供商品的卖方和具有购买欲望与购买能力的买方；具备买卖双方都能接受的交易价格、行为规范及其他条件(如场所、信息、储运、保管、信用、保险、资金渠道、服务等)。只有具备这些条件，才能实现商品的让渡，形成有意义的现实的市场。而这样一些形成市场的现实条件，就成为企业市场营销活动的最基本的制约因素。市场就其空间形式和经济关系等方面而言，可以从经济学和营销学两个角度对市场进行分析。

1.1.1.1从经济学的角度分析1.市场是商品交换的场所2.市场是指某种或某类商品需求的总和3.市场是买主、卖主力量的集合，是商品供求双方的力量相互作用的总和4.市场是指商品流通领域，它所反映的是商品流通全局，是交换关系的总和，这是一个“社会整体市场”，也是通常所说的“广义市场”。

1.1.1.2从营销学的角度分析任何企业对其产品的市场需求、市场的供求状况以及与企业产品有关的当事人都必须考虑，必须兼顾各方的经济利益，协调彼此间的各种关系。但作为营销市场，却具有特定的含义，即从营销的角度看待市场，市场是指具有购买欲望和购买能力的消费者。它包含三个主要因素，即有某种需要的人，有满足这种需要的购买能力和购买欲望，用公式来表示就是：市场=++总之：市场是上述三因素的统一，三者既相互联系，又相互制约，缺一不可。人口购买力购买欲望

1.1.2市场的类型1.1.2.1根据市场范围划分根据市场范围，可以把市场划分为：区域市场（一般是在经济区域的基础上形成的）国内市场国际市场1.本地市场2.外地市场3.城市市场4.农村市场5.沿海市场6.内陆及民族地区市场

1.1.2.2根据市场客体划分1.1.2.3根据市场状况划分买方市场和卖方市场市场状况是由市场供求关系决定的，在商品供不应求的条件下，卖方把持市场主动权，由此形成卖方市场；在供求大体平衡或供大于求的条件下，买方具有市场主动权，从而形成了买方市场。1.1.2.4根据竞争程度划分完全竞争市场完全垄断市场寡头垄断市场不完全垄断市场

1.2房地产市场1.2.1房地产1.2.1.1房地产的概念：在我国所谓房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益(权利)的总和。这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分，主要包括为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的花园、假山；为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。它们往往可以被看作是土地或建筑物的构成部分。因此，房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产。，

房地产主要有三种存在形态：1.单纯的土地如一块无建筑物的城市空地。对于房地产产业来说，土地主要是指地球外壳的陆地表面及其地上空间和地下空间，其范围可以从纵、横两个方面考察。2.单纯的建筑物建筑物是指人工建筑而成的物体，包括房屋和构筑物两大类。房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的工程建筑物，一般由基础、墙、门窗、柱和屋顶等重要构件组成。构筑物则是指除房屋以外的工程建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如桥梁、水井、隧道、水坝、烟囱、水塔、道路等。3.房地合一图1-1房地产的整体概念

1.2.1.2房地产的特征1.不可移动性2.差异性3.升值性4.长期使用性5.昂贵性6.双重性7.敏感性

1.2.1.3房地产的类型1.按房地产用途分类居住用房地产工商用房地产其他用途房地产2.按房地产实物形态分类房地产的地理位置建筑结构建筑层数新旧程度3.按房地产开发程度分类生地、毛地、熟地、在建房地产以及竣工房地产

1.2.2房地产市场1.2.2.1房地产市场的概念房地产市场又称不动产市场，与市场的含义相对应，房地产市场也可以从经济学和营销学两个角度进行定义。从经济学角度看，狭义的理解是指房地产交换的场所；广义的理解是指房地产交换关系的总和。房地产市场的主体是指房地产市场上的行为人，即房地产商品的供求双方。房地产市场的客体是指房地产市场交易的对象，主要包括房产商品和地产商品。房地产市场是由那些对房地产具有特定需要或欲望，而且愿意并能够通过交换来满