论如何管理好小区大规模集中装修出现的问题
李海明崔华为
中煤集团大屯分公司物业管理分公司
摘要：物业装修在物业管理运作流程中是最容易发生纠纷的环节，矛盾也最突出，最能检验物业管理水平和服务水平。通过小区业主房屋的装修存在的三个特点，提出了从四个方面去进行管理的对策，帮助物业管理企业做好装修的各方面工作。
关键词：业主、物业企业、装修管理、违规装修
现代物业管理是上世纪80年代从香港传入内地的。上世纪九十年代和本世纪初，在我国东部大中城市得以发展、壮大。截止2006年，我国物业管理从业人员超过300万。物业管理企业超过3万家。物业行业的快速发展标志着我国城市居民小区的管理与国际上的物业管理逐渐接轨，符合当今世界物业发展的方向。
小区业主是指小区房屋的所有权人。住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。是业主为了更好地享受生活而进行对自己房屋的一种美化，是个人意志的一种表现。业主是小区的主体。物业管理是指业主通过选聘，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的统一。在完成物业管理的前期交接、验收后，下一步就进入业主对其房屋进行装修的时期，这一时期通常是大规模集中装修，在装修期间，业主会与物业公司会发生许多矛盾和纠纷，主要是业主的违规装修，与小区物业公共利益相违背。由于违规装修会对环境卫生、安全、保卫、公共绿化、道路养护等公共区域产生危害和侵占，如果这一阶段物业公司管理不到位或失控，将会给以后的物业管理带来极大的困难和被动，因此小区业主大规模集中的装修是物业公司管理的一个非常时期。这个时期管理通常有三个特点：
1、重点。因为装修要牵涉到物业管理方方面面工作；具体是说会影响到小区的治安、消防、环境清洁、绿化。影响到业主邻里的关系，也影响到一个设施、设备以及小区的外观整洁，可谓是牵一发动全身。如果物业公司把装修管理工作妥善地进行，有一个圆满的结局，那么对于下步的物业管理工作无疑是奠定良好的基础。
2、难点。
难在业主在对他的室内装修是一种个人的意志的表现，是一种没有边界，甚至是一种自由化，他希望他的装修不受约束，那么对于物业管理企业来说，是要维护体现公共意志，要对小区安全、环境卫生、外观统一进行管理，难在物业管理公司要把业主的个人意志融合到公共意志中，这是很难的。更难的是，业主不同程度的有违规的表现，那么作为物业管理公司，没有政府赋予的对违规装修的业主的处罚权。
3、辛苦点。
小区大规模集中式装修，装修管理人员的工作量大、工作时间长、事情琐碎、繁杂，管理人员要操很多心，是非常辛苦的。这对物业管理工作提出了严峻的考验。
物业公司要重视这3个特点，根据这三个特点制定妥善的管理措施和方法，及时处理出现的问题，争取业主的配合，才能做好装修的管理。
（二）、要善于抓住主要矛盾
1.是业主与管理公司之间的矛盾。因为业主是主体，管理公司是管理主体，这是一种直接的矛盾。
2.是业主与业主之间的矛盾。如果装修影响到房屋主体结构，房屋漏水、将侵占其他业主利益。
3.是业主与装修公司之间的矛盾。主要是施工进度、质量等方面的问题。
4.是管理公司与装修公司之间的矛盾。主要是装修人员进小区装修受到的活动限制。
5.是管理公司与开发商之间的矛盾。前期物业接管验收所遗留的问题。
在这5类矛盾中，业主与物业管理公司的矛盾是最为突出的，是主要矛盾。抓住这类矛盾，就可以很好地控制住其他矛盾。
（三）要会抓矛盾的主要方面和处理方法
在抓好主要矛盾的同时，业主的违规装修是矛盾的主要方面，物业管理公司要妥善的处理，方可有效制止。具体的违规装修的表现和处理办法见表1
序号
装修人违规装修的表现
行为危害
物业管理公司的处理办法
1
业主未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自变动建筑主体和承重结构；
会产生房屋受力不均，增加承重墙的荷载，造成安全隐患，危害房屋的安全使用。
1、发现后立即制止。告知业主可能产生的危害和后果。
2、扣押施工装修证，待其整改恢复原样后再装修。
3、按签订的装修协议扣减抵押的费用。
4、贴出告示，警示其他违规装修业主。
5、若业主不配合，我行我素，应立即上报政府部门，予以制止，
6、加强宣传，教育广大业主按协议装修，设立举报电话，发动小区人员积极举报违规装修的业主。
7、做一些通情达里的业主工作，通过他们去影响违规装修的业主。
2
扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
3
损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
造成能源浪费。
4
私自搭建建筑物、构筑物；
侵占公共用地，影响小区整体规划，影响小区的统一性。
5
改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
6
拆改供暖管道、煤