房地产估价试题及答案
一、单项选择题（每题2分，共10题）
1.房地产估价的合法原则要求以（）为前提进行估价。
A.最高最佳使用B.公平C.合法权益D.公开
2.成本法中，重置成本与重建成本的区别在于（）。
A.功能不同B.价格构成不同C.采用的材料、建筑技术不同D.评估方法不同
3.市场法估价中，选取的可比实例的成交日期与价值时点相差不宜超过（）。
A.1年B.2年C.3年D.5年
4.收益法中，资本化率的本质是（）。
A.投资收益率B.贷款利率C.存款利率D.通货膨胀率
5.某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A.100B.80C.90D.120
6.下列房地产价格影响因素中，属于区位因素的是（）。
A.土地形状B.周边配套设施C.建筑物规模D.土地开发程度
7.房地产估价报告的有效期通常为（）。
A.1年B.2年C.半年D.3个月
8.假设开发法中，开发完成后的价值是指（）。
A.开发完成时的房地产价值B.未来某一时点的房地产价值
C.价值时点的房地产价值D.以上都不对
9.基准地价修正法属于（）中的一种具体方法。
A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发法
10.房地产的（）特性，使得房地产具有独占性。
A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.价值较大
二、多项选择题（每题2分，共10题）
1.房地产的存在形态有（）。
A.土地B.建筑物C.房地D.权益
2.房地产价格的特征包括（）。
A.受区位影响很大B.实质上是权益的价格
C.既有交换代价的价格，又有使用代价的租金D.形成的时间较长
3.房地产估价的基本方法有（）。
A.市场法B.成本法C.收益法D.路线价法
4.运用市场法估价，选取可比实例应符合的要求有（）。
A.与估价对象类似B.成交日期与价值时点相近
C.成交价格为正常价格D.与估价对象位于同一地区
5.成本法中的“开发利润”是指（）。
A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润
C.开发商所能获得的平均利润D.是一种经济学意义上的利润
6.收益法适用的估价对象包括（）。
A.写字楼B.酒店C.住宅D.游乐场
7.影响房地产价格的经济因素有（）。
A.经济发展B.居民收入C.物价D.利率
8.房地产价格影响因素中的自身因素包括（）。
A.土地实物因素B.建筑物实物因素C.权益因素D.区位因素
9.假设开发法的操作步骤包括（）。
A.调查分析待开发房地产状况B.选择最佳的开发利用方式
C.预测后续开发经营期D.预测开发完成后的价值
10.房地产估价报告通常由（）等组成。
A.封面B.目录C.估价师声明D.估价结果报告
三、判断题（每题2分，共10题）
1.房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。（）
2.同一宗房地产在不同的时间会有不同的价值。（）
3.市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。（）
4.成本法中的土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用等，均应按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。（）
5.收益法中，净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。（）
6.房地产价格影响因素对房地产价格的影响方向和影响程度是一成不变的。（）
7.运用假设开发法估价，开发经营期的起点是价值时点，终点是开发完成后的房地产经营结束的日期。（）
8.基准地价修正法是一种快速、相对准确的估价方法。（）
9.房地产估价师可以在两个或者两个以上房地产估价机构执业。（）
10.房地产的独一无二特性导致了房地产之间不能实现完全替代。（）
四、简答题（每题5分，共4题）
1.简述房地产估价的作用。
答案：为房地产交易提供参考，保障公平交易；为抵押、征收补偿等提供价值依据；助力企业资产核算和投资决策；促进房地产市场健康有序发展。
2.市场法估价时选取可比实例有哪些注意要点？
答案：应与估价对象类似，包括用途、规模、档次等；成交日期与价值时点相近，一般不宜超过1年；成交价格为正常价