3-14不动产评估随堂练习及课后作业参考答案及解析
3-1随堂练习一
单项选择题
1.【正确答案】B
【答案解析】按不动产的用途可分为居住、商业产、工业及特殊不动产等。
2.【正确答案】A
【答案解析】五通一平指土地开发时进行的通电、通路、通给水、通排水、通讯及土地平整工作。即20+25+14+16+8+15=98元/㎡
3.【正确答案】D
【答案解析】楼面地价=180万元/6000m2=300元/㎡
土地单价=楼面地价*容积率=300*3=900元/㎡
多项选择题
1.【正确答案】ABCD
2.【正确答案】ACD
【答案解析】朝向楼层为不动产实物状况描述。
3-2随堂练习二
单项选择题
1.【正确答案】D
2.【正确答案】C
多项选择题
1.【正确答案】ABCD
2.【正确答案】ABCD
3.【正确答案】ABC
3-4随堂练习三
多项选择题
1.【正确答案】AB
【答案解析】选取可比实例应符合下列要求:①是估价对象的类似不动产；②成交日期与估价时点相近，不宜超过一年；③成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
2.【正确答案】AD
【答案解析】可比实例肯定是交易实例，交易实例需要满足条件才能成为可比实例。
3.【正确答案】ABCD
3-5随堂练习四
单项选择题
1.【正确答案】A
【答案解析】5000*100/95=5263元/平方米
2.【正确答案】B
【答案解析】5000*100/1055=4762元/平方米
3.【正确答案】A
【答案解析】8000*1.05*1.092*1.125*1.181=12187.21元/平方米
4．【正确答案】A
【答案解析】8000×（1+1.5％）4×（1+2％）7＝9753（元/m2）
多项选择题
1.【正确答案】ABD
【答案解析】容积率修正属于权益因素修正。
2.【正确答案】BCD
【答案解析】用市场法对不动产进行估价时，需要进行交易情况修正、交易日期修正和不动产状况修正。
3.【正确答案】ABCD
【答案解析】选取可比实例应符合下列要求:①是估价对象的类似不动产；类似不动产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与评估对象相同或相近的不动产。②成交日期与估价时点相近，不宜超过一年；③成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
3-7随堂练习五
单项选择题
1.【正确答案】C
2.【正确答案】B
3.【正确答案】A
4.【正确答案】C
【答案解析】土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。
5.【正确答案】A
【答案解析】具体内容包括：土地补偿费，青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费，安置补助费，耕地占用税或城镇土地使用税，土地登记费及征地管理费，征地动迁费，水利水电工程、水库淹没处理补偿费等。
3-8随堂练习六
单线选择题
1.【正确答案】D
2.【正确答案】D
3.【正确答案】A
【答案解析】实际净收益由于受到多种特殊的、偶然的因素的影响，会存在偏差，一般不能直接用于评估，只有正常的、客观的净收益才能作为评估的依据。
多项选择题
1.【正确答案】ABC
2.【正确答案】ACD
【答案解析】客观总费用通常包括管理费、维修费、保险费、税金等各项（付现）支出，不包含折旧费。
3.【正确答案】ABD
【答案解析】运用收益法评估不动产，需满足三个前提条件，即净收益a,还原利率r,收益年限n可以获取。
3-9随堂练习七
单项选择题
1.【正确答案】C
2.【正确答案】C
【答案解析】利息的计提基数应为开发项目全部投入的资本，包括需要求取的待开发不动产的价值、投资者购买待开发不动产应负担的税费、开发成本和管理费用、销售费用。
3.【正确答案】A
【答案解析】500×[（1＋8%）1-1]＋1000×[（1＋8%）0.5-1]＝79.23万元。
多项选择题
1.【正确答案】ACD
【答案解析】在假设开发法中，需要根据调查的不动产市场及自身状况，在城市规划及法律法规等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，包括确定用途、建筑规模档次、建筑容积率、土地覆盖率等。
2.【正确答案】ABCD
3.【正确答案】CD
【答案解析】能够正确地判断不动产的最佳开发利用方式，能够正确地预测未来开发完成后的不动产价值和各项成本，这是假设开发法能够准确运用的关键因素。
课后作业答案：
1.【正确答案】
该写字楼20×9年10月31日的正常市场价格如下：
(1)计算公式：
比准价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×不动产状况修正系数
(2)比准价格A＝50