8月房地产估价师模拟考试题与参考答案解析
一、单选题（共50题，每题1分，共50分）
1.假设开发法的理论依据是()。
A、替代原理
B、最高利用原理
C、预期原理
D、边际递减原理(所有的方法都没有这个原理)
正确答案：C
答案解析：假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。其理论依据是预期原理，即房地产开发未来预期收益的现值之和。
2.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在()。
A、期末
B、期中
C、任一时刻
D、期初
正确答案：A
答案解析：报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期末。这是报酬资本化法的基本假设之一，基于这样的假设才能合理地运用相关公式对房地产等资产进行价值评估。
3.某套住宅建筑面积100m2,套内建筑面积为93m2,使用面积系数为0.8,每平方米使用面积为10000元,则该住宅建筑面积下的价格为()元/m2。
A、8000
B、9300
C、9750
D、10000
正确答案：A
答案解析：使用面积系数=建筑面积/使用面积,所以使用面积=100m2×0.8=80m2,房子总价=使用面积x价格=80x10000=800000,建筑面积下的价格=房子总价/建筑面积=800000/100=8000
4.建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为()。
A、经济寿命
B、自然寿命
C、实际年龄
D、有效年龄
正确答案：A
答案解析：建筑物的经济寿命是指建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间。自然寿命是指建筑物自竣工日期起至其主要结构构件和设备自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间。实际年龄是指建筑物自竣工日期起至估价时点止的日历年数。有效年龄是根据建筑物的实际状况和市场状况等综合确定的年龄。所以答案是[A]。
5.下列不属于中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作的是()。
A、对会员的执业行为进行检查
B、房地产估价师执业资格考试、注册和继续教育
C、拟定房地产行业相关政策法规(行业协会不是行政单位)
D、建立房地产估价机构信用档案
正确答案：C
答案解析：中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作包括开展房地产估价师执业资格考试、注册和继续教育，建立房地产估价机构信用档案，对会员的执业行为进行检查等。而拟定房地产行业相关政策法规是政府相关部门的职责，行业协会主要是在行业自律、服务会员等方面发挥作用，不是拟定政策法规。
6.现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格,直接取决于其()。
A、效用
B、市场价值
C、花费的成本
D、投资价值
正确答案：A
答案解析：房地产价格由房地产的效用、相对稀缺性及有效需求共同决定。其中，效用是形成价格的基础，房地产只有具有了效用，才会有价格。具体一宗房地产价格直接取决于其效用，而非市场价值、花费成本或投资价值。
7.假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的()的“倒算法”。
A、成本法
B、收益法
C、比较法
D、长期趋势法
正确答案：A
答案解析：假设开发法在形式上是评估新开发房地产价值的成本法的“倒算法”。假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值的方法。二者在形式上有相似之处，假设开发法可以说是成本法的一种特殊形式，通过对未来开发过程中成本及利润等的估算来倒推房地产价值，就如同成本法是通过计算当前的成本及折旧来确定房地产价值一样。
8.假设开发法用于房地产开发项目分析时,为房地产投资者提供的数值不包括()。
A、测算待开发房地产的最低价格
B、测算房地产开发项目的预期利润
C、测算房地产开发中可能的最高费用
D、测算待开发房地产的最高价格
正确答案：A
答案解析：假设开发法用于房地产开发项目分析时，主要是测算待开发房地产的最高价格、房地产开发项目的预期利润以及房地产开发中可能的最高费用等，为房地产投资者提供相关数值，而不是最低价格。所以答案是[A]。
9.在人流量很小的地方建造商场,无论谁来建造该商场,都需要花费很多成本,但该商场却不会有那么高的价值,这说明了()。
A、应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整
B、应在实际成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整
C、应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整
D、应结合估价委托人的要求,对成本法估价进行调整
正确答