我国发展房地产投资信托的法律思考
吕锐
摘要：区别于一般的信托，房地产信托具有资产的流动性和税收待遇“管道性”等两个特点。我国法律法规对房地产信托的资产流动、投资人资格及税收作出的严格限制阻碍了我国房地产信托的发展。笔者认为应根据证券投资基金设立REITs。其设立的REITs应选择具有一定信托经验和房地产知识的专业人员和商业银行托管人。
关键词：房地产投资信托REITs信托
房地产是世界财富的重要组成部分，由于其具有不可移动、不可分割、价格昂贵等特点，这使得房地产投资金额庞大，资产流动性差，容易引起房地产投资风险的过度集中和形成资金缺口，因此房地产业的发展与房地产金融业的成长息息相关。如何满足房地产建设资金的需求同时又能保证资金的安全性则成为大多数房地产业参与者考虑的首要问题。与发达国家相比，我国房地产金融业仍处初级阶段。为加快金融创新、成立房地产信托基金无疑是市场的必然选择。
一、房地产投资信托特性分析
房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrust），简称REITs，是指一种采取公司、信托或协会的组织形式See
SeeUS1960InternalRevenueCode(I.R.C.),Sec.856(a):theterm“realestateinvestmenttrust”meansacorporation,trust,orassociation.
（一）房地产投资信托实质是房地产证券化的产物，其资产具有流通性
房地产投资信托通过将房地产证券化，为中小投资者提供一种流动性好、投资灵活的投资渠道。以前，中小投资者对房地产的投资主要通过抵押贷款的形式，购买、出租、出售房地产赚取差价，存在资金耗费量大、流动性差等缺点。为了弥补房地产实物买卖的缺陷。房地产投资信托对房地产实物，甚至房地产抵押进行证券化操作，使得房地产这种“不动产”转化为标准化金融产品流动起来。投资者可通过认购其房地产投资信托发行的股票或受益凭证间接投资房地产市场，其投资金额根据认购的份额的不同而灵活变化。且认购的份额通常可以在交易所公开进行买卖，可随时变现，保证了资金较强的流动性。在美国，REITs是一种在金融市场流通的普通股，“所有的房地产投资信托都没有优先权，只能是清一色的普通股。”陈洁、张红：“房地产投资信托的投资特性”，[J]中国房地产金融2002（11）REITs作为标准化金融产品可以在资本市场上上市流通，美国三分之二的REITs在主要的证券市场所自由交易。未上市的REITs的信托凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通。但区别于一般的公司股票而言，REITs具有其两方面的特点：一方面，REITs在经营层上不必纳税，是美国具有避税功能的重要投资工具之一；另一方面，REITs公司“每年95%（2001年1月1日降至90%）以上的应税收入必须作为股利分配给股东”
陈洁、张红：“房地产投资信托的投资特性”，[J]中国房地产金融2002（11）
李智：“房地产投资信托REITs之制度优势”[J],法学杂志2006（6）
（二）房地产投资信托在享受税收待遇上具有“导管”的特性
起源于美国的房地产信托投资的产生与发展都与税收使分不开的。第一部与房地产投资信托有关的立法《房地产投资信托法案》(RealEstateInvestmentTrustActof1960)目的就是为了向以聚集基金投资于房地产的小投资者提供一种税收优惠机会,这些税收优惠大幅度地降低了房地产的税后成本。特别是,规定了短于财产的经济寿命的折旧期、并以特殊的较低税率来征收资本利得税,甚至对投资于房地产的被动投资者而言,也允许他们充分地扣除他们的非现金损失,而不对他们过高征收收入税。国会通过一系列的税收刺激政策，使大量的资金利益流入房地产市场，扩大了房地产业的发展，也使得小投资者获取房地产投资的多样化组合，规避对房地产进行积极投资的风险。其后，美国1960年国内税法典（InternalRevenueCodeof1960,I.R.C.）又明确了房地产投资信托可避免双重征税的独特的税收优惠，并对成立房地产投资信托的资格进行严格的限制性要求，使其成为一种真正投资于房地产业的投资工具，一种被动的商业实体。因此我们可将REITs在税收方面作为将收入分配给信托受益人的一个渠道或导管来“
“渠道或导管”即pass-throughtreatment,是指受益人应成为信托的纳税人，信托只不过是受益人获得利益的管道而已。
务，而当信托计划终止或信托计划分配收益时，将再次产生所得税的纳税义务，二者也是重复的。房地产信托业务
三、完善我国房地产信托投资的建议
鉴于上面所指出的现行法规不