房地产投资项目政策风险测度模型
摘要：基于欧几里得原理，构建了房地产投资项目的政策风险模糊测度模型，应用贴近度作为政策风险概率的测度参量，得到了考虑宏观调控政策背景下，政策风险大小的概率值，为房地产投资项目的合理决策提供了一个新的思路。
关键词：政策风险模糊评价贴近度
随着近年来地产调控政策逐步得到落实，土地市场、资本市场门槛的提高，使得房地产市场上的观望情绪非常强烈，房地产企业遇到的政策性风险也越来越大。因此，房地产开发企业如何正确把握政策走向和市场变化，转移或回避目前遇到的系统性政策风险，是当前学术界和企业界关心的热点问题。
一、宏观政策风险因素分析
从国家出台的一系列宏观调控新政分析，风险因素的来源主要集中在土地、信贷、税收和住房保障等几个方面。土地政策在抑制地价、稳定房价的同时，使开发商拿地的意愿明显降低；政府加大保障房用地的供应，使他们不得不衡量商品房和保障房开发的均衡性；而新政在加强限制开发企业捂盘惜售等违法行为时，开发商不得不严格控制开发时间。信贷政策是利用上下波动的信贷基准利率、房地产贷款利率和公积金贷款利率的方式来推动房地产的发展和消费或抑制的方式来实行宏观调控的，利率的高低直接影响房地产的发展总量。税收政策是一种促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，在政府宏观调控房地产市场的措施中发挥积极作用。
我国的住房政策可以概括为一手抑制投资、投机性购房需求，一手促进住房保障建设。所以，我们面临的住房政策风险一方面是限购政策，在国家一系列调控政策的助推下，越来越多的城市进入了限购的行列，限购政策也逐步由模糊到具体，由单一到多元，由宽松到严厉，但限购这类行政干预式调控若过长时间严格执行，将极大打击住房需求，不利于市场的健康持续发展。同时，我国加紧建设以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、棚改房为主的分层次、成系统的住房保障体系，这将使保障性住房对房地产市场的商品房价格形成一定冲击。
二、风险测度模型
（一）模糊综合评价
1、指标集及评价集的建立
指标集是以影响评判对象的各种指标为元素组成的集合，用ｕ表示，即ｕ＝（u1,u2,...un）。评价集是以评判者对被评价对象可能做出的各种总的评判结果为元素组成的集合，通常用v表示，即v=(v1,v2,...,vn)。
2、单因素模糊评价
在进行模糊综合评判时，首先从指标体系中的单个指标出发，确定评判对象对评价集中各元素的隶属程度。设评判对象按指标集中第i个指标ui进行评判时，对评价集中第j个元素vj的隶属程度
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