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房地产售后返租税收处理的设想
售后返租经济内容
在房地产销售市场不太景气的情况下，房地产开发企业为达到快速销售回笼资金，采用售后返租的销售模式，保证购房人所购物业在未来多少年内回收投资，从而实现房地产销售。售后返租所涉及到的主体有：开发企业、购房人、商管公司（指：房地产开发企业成立的为售后返租经营的公司）、承租人。流程：房地产开发企业销售物业给购房人→商管公司整体向购房人承租物业→商管公司再将物业出租给承租人。
返租:是指投资者在与发展商签订了商铺销售合同后（主要针对商铺）发展商许诺在未来的三到五年内每年给与投资者一定的租金回报（约为8%-12%），而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有，这种形式实质是发展商用一定的租金回报买断未来几年的经营权，然后统一招商和经营管理，以承担未来经营管理等不可预知风险的代价来做旺整个商场，给与投资者和承租户以足够的信心。
售后返租业务的模式
售后返租业务一般有售后2-N年包租，房开商给购房人固定回报，且前A年租金直接用于抵房款(A≤N)，从而达到销售房地产的目的。
为便于说明问题，举例：房开公司销售商业50平方米，20000元/平方米（不含税价），销售额为100万元，且房开公司开发成本为3500元/平方米，期间费用为500元/平方米。在销售中约定10年返租，每年租金回报为8%，且前两年租金直接用于抵扣房款（实际签订购房合同价款为84万元），从第3年起，由商管公司向购房人每年支付8万元租金（年回报8%），商管公司再以8万元/年对外转租。根据本案例作售后返租的税收分析及税务处理。
税法对售后返租的规定
税法规定：对售后返租应分解为以下几个纳税环节：
纳税环节1、房地产销售业务
即房地产开发企业向购房人销售房地产的业务，计税基础为房地产开发企业向购房人收取的现金及经济利益（上述举例中的计税基础为合同价款84万元+2年租金抵房款16万元=100万元，要想规避租金抵房款，在房地产销售合同中只能约定为打折，而不是返租）。
房地产销售税金测算表
项目
计算公式
参数1
参数2
参数3
税负率
备注
收入
1
50.00
20,000.00
1,000,000.00
100.00%
50平方*20000元/平方
开发成本
2
50.00
3,500.00
175,000.00
17.50%
50平方*3500元/平方
增值税
3
1,000,000.00
5.00%
50,000.00
5.00%
城建税
4
50,000.00
7.00%
3,500.00
0.35%
教育费附加
5
50,000.00
3.00%
1,500.00
0.15%
地方教育费附加
6
50,000.00
2.00%
1,000.00
0.10%
价格调节基金
7
1,000,000.00
0.10%
1,000.00
0.10%
城建税金及附加合计
8=4+5+6+7
7,000.00
0.70%
扣除项目
9=1-2*1.3-8
234,500.00
23.45%
增值额
10=1-9
765,500.00
76.55%
增值率
11=10/9
326.44%
0.00%
方案3：在租赁环节，将纳税环节2和纳税环节3直接进行合并，由商管公司直接按对外收取的租金纳税，抹去纳税环节2，这样少缴租金收入5.7%的税金和还有购房人代缴的个人所得税（租金收入的13.94%），有可能被税务机关补税。但支付给购房人的租金无法从帐上支付，只有从帐外支付。
税后返租纳税环节较多，税务处理较为复杂，经过分析每一个纳税环节后，可以清楚知道每一个纳税环节应缴哪些税种、税负率是多少，便于此业务的销售决策。