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房地产收入、成本费用和利润的计算
2014-07-1406:58:09来源：作者：【大中小】添加收藏
一、房地产主营业务收入分类（用于二级科目设置，收入和成本对应设置）
房地产主营业务收入是指：对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的收入、具体包括土地转让收入（建设场地销售收入）、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入和出租开发产品的租金收入。
其它收入是指：商品房售后服务收入，以及销售材料、转让无形资产、出租固定资产等形成的收入。
二、房地产行业收入的确认原则（必须同时满足下述五项条款）
1、企业已经将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（例如，房屋已经出售完毕，但工程尚未竣工，虽然发票已开，但不符合收入确认原则，比如地震了）
2、企业没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已经出售的房屋实行有效的控制；（实际工作中可以理解为：未与业主办理房屋交接手续，不得确认收入）
3、收入的金额可以可靠的计量（实际工作中不存在问题）
4、相关的经济利益可以流入企业（实际工作中是预收款和按揭贷款，无问题）
5、相关已经发生的或将发生的成本能够可靠计量（实际工作中可以理解为：竣工结算，但中国实际情况是常年不结算，要依据合同合理办理）
上述收入确认仅仅针对上市公司，实际工作中以发票是否开具为准，否则税局有麻烦，这些仅仅为理论，并且在法律上不利于开发商。法律与实际操作脱节是为了保护弱者利益，开了发票，会计该做收入还要做。
注意：
A、销售金额的确定，应当是建筑总面积来确定的销售金额，而不能是实用面积，目前中国销售大都是建筑面积，还便于会计核算，如果是实际工作中按照实用面积来销售房屋的，财务应用实用面积＋公摊面积来计算并分摊成本。
B、已经办理销售、交付手续，但产权尚未办理的，企业应设置“代管房产备查簿”进行实务管理，但不得入账，也不得计提折旧。
例子：
收入凭证（开具发票时候）：结转成本的时候
借：银行存款应收账款借：主营业务成本――商品房销售成本
???贷：主营业务收入――商品房收入――配套设施成本
???????????????????――土地转让收入――土地转让成本
???????????????????――配套设施收入
?????????开发产品－房屋（写字楼、公寓）
????－配套设施（商店）
????－土地
月末计算应纳税金，然后转本年利润
借：营业税金及附加――
???贷：应交税费－营业税－城建税－土地增值税－教育费附加
三、代建工程结算收入
间接费用分配率＝当期开发间接费用/各项开发预算造价之和
某项开发产品应负担间接费用＝该开发产品预算造价×间接费用分配率
十、房屋、配套设施开发成本计算结转
直接转入开发产品对应项目即可；如开发产品－住宅楼
开发产品－写字楼开发产品－商场
十一、代建工程开发成本核算
代建工程：是房地产企业接收有关单位委托，代为开发建设的工程，或者中标承建的开发建设工程。
可以设置开发成本――房屋开发；开发成本――土地开发两个明细科目即可。
一般都通过开发成本――代建工程开发来进行核算，下设置三级科目，三级科目设置同上。
这里有个问题：
就是未竣工，但是房屋预售了，发票开具了，收入可以做财务账册确认，但还没有开发成本，如何结转收入对应的成本呢？一般方法只能是以经过审核批准的预算为基数，计算结转对应的销售成本，此方法一经确定，不得更改，否则税务机关会有麻烦。