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策划流程
前期策划篇简介
前期策划的总体流程
第一阶段第二阶段
市场定位
第三阶段
第四阶段
市场研究
客户定位产品方产品定位案
可行性研究
地块
产品方案
价格定位开发周期销售周期
经济效益分析
推广方案
第一阶段：第一阶段：可行性研究
市场分析市场预测收入、成本、费用预测财务评估盈亏平衡分析敏感性分析风险评估
宏观市场、区域市场供给预测、需求预测、价格预测销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等静态指标：成本利润率、销售利润率动态指标：净现值、内含报酬率、投资周期盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零得点反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数-目标值的变化百分比/参数值变化的百分比风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确地判断
第二阶段：第二阶段：项目市场研究
潜在客户分析
地块
市场状况可能的客户可能的产品
项目价值分析
竞争环境分析
宏观环境分析
宏观经济
竞争环境?房地产环境
竞争环境
竞争楼盘?经典楼盘?成功案例
项目价值
区位价值?项目资源
潜在客户
周边客群?历史客群?特有客群?投资客群?新生客群
研究结论
市场状况?可能的产品?可能的客户
第三阶段：第三阶段：项目定位
寻找均衡点
可能的产品投资效益
可能的客户
SWOT分析SWOT分析
产品定位
客户定位
价格定位
经济收益分析
优势?劣势?机会?威胁
定位策略?定位描述?产品建议
定为依据?客户描述
定位策略?定位方法
静态分析?动态分析
第四阶段：第四阶段：初步推广方案
首先，给项目一个形象
——项目总体形象定位
其次，告诉甲方我们准备怎么卖
——销售策略
重要的一点，给甲方一本明白账
——推广费用预算表
接着，告诉甲方有推广能销售的更好
——推广策略
最后最重要的一点，把你明确的工作计划告诉甲方
——营销工作总体时间表
经济收益分析
1、房地产投资及收入估算2、房地产投资评价指标介绍
静态指标成本利润率投资利润率资本金利润率静态投资回收期P’b动态指标财务内部收率FIRR财务净现值FNPV动态投资回收期Pb
3、实例分析
公开发售前的策划
123
公开发售前策划的目的公开发售前策划的工作流程公开发售前策划的工作方法
1
公开发售前策划的目的
将前期策划报告中的策略、方案加以实施，将前期策划报告中的策略、方案加以实施，进行项目造势，积累意向客户，并做好开盘进行项目造势，积累意向客户，前准备工作，前准备工作，确保开盘时有较好的成交量
2
公开发售前策划工作流程
………2.1在现场打动客户………..……………2.2传播产品信息给客户….……2.4开盘筹备
……..………….……
…….
…..
开盘方案主要内容
1.目的2.活动程序3.活动费用
3
公开发售前策划工作流程3.1工作思路3.2工作方式3.3各节点工作实施流程
3.1
工作思路
以楼盘的定位和推广方案为基础，以楼盘的定位和推广方案为基础，开展公开发售前的策划工作定期市场情况分析和相关调整：定期市场情况分析和相关调整：宏观经济环境动态
分析、房地产政策环境动态分析、市场环境发展动态分析、市场走势预测分析、典型竞争楼盘动态分析等
项目造势、定价、做好公开发售前项目造势、定价、开盘筹备三项主要工作
3.2
工作方式
资源整合
√在成本控制的前提下，与专业公司合作，完成现场包装中的设计、施工、制作，以及广告投放和公关活动。
发