房地产年终营销执行细案
市场背景与目的
年末将至，“返乡潮”登陆，新春黄金销售期即将来临，通过项目成交统计分析，逾半成交客户是来自乡镇购房。针对年末和春节重要营销节点，加大行销拓客力度为本方案的首要目的，制定优惠措施，配合推广、活动及现场氛围包装，吸引更多有效返乡客和潜在客户来访并成交。
返乡置业客群共性
居住需求：置业注重投资价值和居住价值并重，看重生活环境与生活品质；
精神需求：‘养老‘情感推动返乡置业，追求落叶归根的恋家情节，传统伦理促使他们返乡购房；
户型需求：呈现两极分化倾向，投资客户、年轻客群选择购买小户型居多，中年人群选择大户型居多。
三、外围城区、乡镇行销拓客手段(具体拓客计划见附件)
（1）主要竞品拦截：各竞品售房部门口、工地大门、停车场及周边公交站台、十字楼口等，向过路客户派发项目单页，适当透露项目对比信息，截留竞品客户；
（2）乡镇赶集拓客：车站、乡镇入口、人流集中区等覆盖返乡客户的交通要道终端、派发DM单，收集电话；
（3）加大老带新力度，活动期间内，成功购房并按时签约的新客户享9.9优惠、老客户获小户型800元/套（熙城中心），大户型2000元/套成交现金奖励；
(4)商圈覆盖：市区、乡镇、主要县城与人流量商业街、购物中心、大型超市、十字路口、广场等人流密集处派发DM单；
四、推广策略
推广主题：
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2、媒体投放思路
线上集中式投放，针对外地务工人员返乡集散地点火车站、汽车站等区域，进行集中推广，力争在返乡人员进入家乡第一时间内，将项目信息传递至客户。
客车座套：主要乡镇车内座套广告；
推广时间：2017年1月9日—2017年2月28日
数量：20辆
推广原因：返乡潮来临，抓住返乡，去往各乡镇班车内座套画面
推广内容：
年度钜惠全民抢购
“新春置业7重大礼全城发放”
视频：视频30秒；
文字内容：
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DM单：通过线下行销城区、乡镇、区县派发DM单：（市区及乡镇竞品拦截，各大商圈、广场、学校、行政办公区、火车站、汽车站、写字楼等派单）
1，DM单页派发收集客户资料
在车站、加油站、商场入口，竞品周边、商圈、广场等全面覆盖宣传，收集意向客户，并定期派行销人员在返乡高峰期在车站出口、竞品楼盘、商圈等派单。
主要地点：
市区：汽车站、火车站、加油站、主要竞品楼盘定点；
乡镇：在售项目周边乡镇、一带；
主要县城：主要竞品楼盘及商圈；
要点安排
市区、县城拓客
每日保证10名行销人员派发拓客、注重派发质量，43天（年前17天+年后至元宵9天+元宵至月末17天；
主要时间段为活动开始到元宵，多次覆盖市区拓客并提升项目知名度；
在人流密集区及竞品售楼部附近定点派单，进行专业性拦截，收集客户信息、将客户带至销售中心。
周边主要乡镇拓客
本阶段将对在售楼盘周边乡镇、乡镇覆盖式派单带客、
2，看房直通车：
各区域每天至少一辆客户看房车可调度（根据拓展计划安排）
六、行销派单工作计划（详见附件
策略三：竞品拦截带客执行计划（城区、乡镇）
一、目的：针对性的拦截项目周边竞品的客户
二、选点：
竞品周边公交站台、十字楼口、售房部门口、项目大门、停车场等（主要为及县城同质在售楼盘）
方式：派单+看房车带客结合（市内有意向的客户可调配看房车、县城及乡镇客户根据客户实际情况、人数，调配随行县城的看房车）
四、操作思路
尤其利用竞品开盘、或活动等约客量大的时间段，到竞品道路、利用拓客，带看等方式直接做客户拦截，最好的是带至售房部或留下电话；
说辞要求
快速表明身份、一句话介绍项目，说动客户多比较，提供看房交通便利（看房车或距离近带路看房等）
执行关键
看准目标、快速出手；
2、找到最佳拓客点，30秒说动、客户安全第一
（注意：经常会有保安前来干涉，注意隐蔽身份；灵活应变，该跑则跑、该躲避则躲、该盯必须盯；如深入竞品停车场，必须注意与停车场管理人员的关系，经常需要在竞品附近路口拦截客户或行人）
拓客方式
对竞品周边公交进行拓客宣传；
竞品周边道路的