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策略深度报告
目录
1.复盘：年内REITs市场再创新高，三大因素推动本轮牛市1
1.1二级市场表现：年内REITs市场持续创新高，收益率领跑全球大类资产1
1.2一级市场发行：项目新发稳步推进，C-REITs总市值站上2000亿台阶3
1.3本轮REITs牛市的三大推动因素：无风险利率下行、机构强配置诉求增强、部分资产抗周期优势突出
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1.4估值：C-REITs当前整体现金分派率约为2.4%，估值处于相对高位8
2.展望：供需矛盾仍存在，政策红利待释放，预计未来1-2年内市场仍维持高估值，同时板块分化将持续9
2.1供需：预计中短期内，资金强配置需求与新发项目供给不足的矛盾仍存9
2.2借鉴：参考转债市场发展演进路径，C-REITs有望走出“扩容启动-估值提升-均衡平稳”三阶段10
2.3利率：预计短期底部有支撑，但中长期仍有较大下行空间13
2.4基本面：各业态分化将持续，结构性机遇与挑战并存14
2.5政策：增量资金政策蓄“时”待发，专项立法及改革长期红利可期23
2.6风险：2025年下半年集中解禁压力较大，部分机构止盈意愿或强化23
3.投资建议：首推一级战配及打新，二级配置关注“优质内需资产+景气度修复资产”两条主线25
3.1一级市场：首推打新及战配，但需关注下半年一、二级利差收窄25
3.2二级市场：聚焦“优质内需赛道+景气度修复资产”两条主线。26
风险分析29
图表目录
图表1：2025年以来REITs牛市行情持续，源于利率、政策、资金面共振驱动1
图表2：中证REITs与全球主流大类资产收益率对比2
图表3：中证REITs与全球REITs收益率对比2
图表4：2025年1-5月成交金额同比提升40%以上，换手率保持平稳2
图表5：2025年项目新发稳步推进，1-5月共上市8只项目3
图表6：C-REITs总市值突破2000亿，累计上市66只项目3
图表7：2025年以来REITs新发项目上市5日后的收益率3
图表8：2024年以来REITs新发项目网下投资方认购比例3
图表9：2024年底开启REITs牛市，源于无风险利率下行4
图表10：各业态REITs2024年12月以来涨幅4
图表11：REITs指数与债市的相关性在1月利率止跌后持续下降4
图表12：2023/2024REITs投资者持仓总市值占比5
图表13：2024年以来REITs市场大宗交易成交金额5
图表14：2025Q1REITs各业态三大指标达成率（次新项目），消费、市政环保等业态的表现优异5
图表15：2025Q1REITs各业态三大指标同环比（存量项目），消费、保租房等业态的抗周期属性突显6
图表16：中美REITs市场各业态估值对比（动态分派率）8
图表17：中日REITs市场各业态估值对比（动态分派率）8
图表18：头部券商自营、险资等投资机构持续增持9
图表19：C-REITs拟申报项目共计238个9
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