房地产项目前期市场研究计划书
１、项目基本情况
２、项目开发／营销经理对前期研究的特别要求
a)研究结果解决下列问题：
i.项目开发计划
ii.投资策略
iii.单体建筑物类型组合
iv.总体规划如何与周边建筑物协调
b)创典策划人员特别要求研究结果解决下列问题：
i.所属各镇购房的潜量
ii.
iii.企业白领对的归属感如何
iv.各镇白领购房的规模有多大
３、项目经理对项目开发的限制要求
a)单套面积以１２０－２００平方米为主
b)单价在ＲＭＢ５０００元／平方米以上
c)在２００１年下半年上市
４、项目面临的营销问题―――本次市场研究的目的
a）项目的目标顾客是哪些人
b）项目的目标顾客对住房规划设计有什么要求
c）项目的目标顾客在购房决策及决策影响因素方面有哪些特征
５、为解决本次市场研究目的，需要调查下列问题
（５）2000年高档住宅（均价5000元以上）市场供求状况、产品结构、需求特征和竞争态势
（６）房地产市场总体供求现状、产品结构、需求特征和竞争态势
（７）2000年1-12月住宅用地出让情况
（８）2000年6-12月商品住宅项目施工许可证发放情况
（９）2000年6-12月商品住宅项目预售许可证发放情况
iii.竞争楼盘调查：通过对４万平方米以上在售住宅楼盘（不包括典型研究楼盘）基本现状的调查，了解当前住宅市场的产品和产品特点。
b)潜在顾客抽样调查
主要研究内容（详见问卷设计）
（１）住房消费心理、态度、行为、购买计划和意向
（２）住宅购买决策过程和影响决策的因素
（３）住宅产品规划设计需求
ii.研究方法
（１）采用三阶不等概率随机抽样方法在成功访问600潜在顾客
（２）采用三阶不等概率随机抽样方法在市属镇进行调查，每个镇访问30人。
c)小组座谈会
i.城区户籍潜在顾客座谈会３场，非城区户籍潜在顾客座谈会３场。
ii.潜在顾客座谈会主要调查下列内容
（１）
（２）在购房的决策影响因素
（３）对购买商品小区住宅的态度
（４）对项目地块的选择意向和开发建议
iii.高档住宅（单价5000元以上）业主座谈会主要调查下列内容：
（１）片区、楼盘、房间选择原因
（２）当前使用行为
（３）使用缺憾
（４）规划设计和户型布局建议
d)房地产专业人士深度访谈
i.访谈主要内容：
（１）户籍居民的购房决策心理、行为特点
（２）非户籍居民的购房决策心理、行为特点
（３）对2001年住宅市场的基本看法
（４）200１年住宅市场判断
（５）2001年高档住宅市场预测
（６）项目地块规划设计和营销建议
ii.专业人士配额：
（１）策划人员１０名
（２）销售人员１０名
（３）建筑设计人员１０名
（４）士建、建设、规划主管官员５员
（５）房地产研究人员５名
８、调查质量标准按《策略质量控制规范》执行
９、研究报告格式
a)主要结果摘要（投影报告）
b)项目执行报告，包括：
i.调研目的、内容、方法简述
ii.样本结构
iii.调查督导报告
iv.质控报告
c)调查报告，包括
i.型楼盘研究报告
ii.文献研究报告
iii.竞争楼盘调查报告
iv.广告媒体调查报告
v.潜在顾客定量调查报告
vi.户籍潜在顾客定量调查报告
vii.非户籍潜在顾客定量调查报告
viii.下辖镇非户籍潜在顾客定量调查报告
ix.户籍潜在顾客定性调查报告
x.辖镇户籍潜在顾客定性调查报告
xi下辖镇户籍潜在下性调查报告
xii.非户籍潜在顾客定性调查报告
xiii.下辖镇非户籍潜在顾客定性调查报告
xiv.房地产专业人员调查报告
d)研究报告，包括：
i.市场环境分析
ii.项目地块目标市场定位
（１）细分市场规模和特征
（２）细分市场需求量
（３）细分市场结构
（４）细分市场对高档住宅的需求量和需求结构
（５）高档住宅供应和竞争趋势分析
（６）目标市场定位
（７）目标市场规模和特征描述
iii.项目规划设计建议
（１）总体规划
（２）单体设计
（３）环境规划
（４）配套设施
（５）户型结构与厅室布局
iv.营销策略建议
（１）开发计划
（２）销售计划
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