第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
项目名称：二七新世界建设项目
1.1.2项目性质
项目性质：新建
1.1.3建设规模及内容
1、建设规模
原拆迁规模：项目规划拆迁淮北街7号院等13所老家属院及1所幼儿园，总规模约84.1亩，其中住宅总建筑面积95912.98平方米，商业总建筑面积9719平方米，总户数为960户。
新建规模：项目总规划用地面积53372.43平方米（约80亩），总建筑面积398993.12平方米。其中住宅建筑面积135173.4平方米，商业建筑面积39083.41平方米，办公楼建筑面积173095.56平方米，幼儿园建筑面积2760.75平方米，地下建筑面积48880.00平方米，停车位2182个。
2、建设内容
本项目主要建设11栋33层住宅楼，5栋26层写字楼，4栋5层商业楼，1栋3层的幼儿园，配套建有供水供电、道路、绿化等公共设施。
3、土地资源利用
土地既是人类赖以生存的物质基础，也是社会经济可持续发展必不可少的条件。根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》及郑州市用地控制性规划指标，容积率≤7；绿地率20%～38%。
本项目总规划用地面积53372.43平方米(约80亩)，住宅总建筑面积135173.4平方米，商业建筑面积39083.41平方米，办公楼建筑面积173095.56平方米，幼儿园建筑面积2760.75平方米，容积率为6.56；绿地率为28.3%。
因此，本项目在利用土地资源时，按照国家有关节约土地资源的要求，本着因地制宜、经济适用、综合使用的原则进行科学规划、合理布局，完全满足合理利用土地的需要。
1.1.4项目建设期限
建设期限：本项目统一规划、统一建设，建设期为24个月。
1.1.5总投资及资金来源
本项目总投资为238262.31万元，其中开发成本为202503.07万元，管理费用为12150.18万元，销售费用为12263.24万元，基本预备费用为11345.82万元。
项目资金资金通过自有资金、建筑公司预垫资、销售收入等形式筹集。
1.1.6建设地址及建设条件
本项目建设地址位于郑州市二七区，地势平坦，周围环境状况良好。
背景下，公司特提出在郑州市二七区汝河路以南、淮北街以西、民安路以北区域进行旧城改造项目，旨在改善人们生活办公环境，使人们居住办公环境质量和居民生活水平稳步提高，为郑州市的全面发展做贡献。
2.2投资环境分析
2.2.1宏观经济环境
1、国民经济发展状况
2013年，全年国内生产总值568845亿元，比上年增长7.7%。其中，第一产业增加值56957亿元，增长4.0%；第二产业增加值249684亿元，增长7.8%；第三产业增加值262204亿元，增长8.3%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.0%，第二产业增加值比重为43.9%，第三产业增加值比重为46.1%，第三产业增加值占比首次超过第二产业。
2、固定资产的增长
2013年我国固定资产投资高位运行，全年全社会固定资产投资447074亿元，比上年增长19.3%，扣除价格因素，实际增长18.9%。其中，固定资产投资（不含农户）436528亿元，增长19.6%；农户投资10547亿元，增长7.2%。东部地区投资179092亿元，比上年增长17.9%；中部地区投资105894亿元，增长22.2%；西部地区投资109228亿元，增长22.8%；东北地区投资47367亿元，增长18.4%。
3、消费需求的增长
国内市场销售快速增长，居民消费价格继续上涨。全年社会消费品零售总额237810亿元，比上年增长13.1%，扣除价格因素，实际增长11.5%。按经营地统计，城镇消费品零售额205858亿元，增长12.9%；乡村消费品零售额31952亿元，增长14.6%。按消费形态统计，商品零售额212241亿元，增长13.6%；餐饮收入额25569亿元，增长9.0%。
4、城镇居民收入的增长
城乡居民收入大幅度增加，居民得到了较多实惠。2013年全年农村居民人均纯收入8896元，比上年增长12.4%，扣除价格因素，实际增长9.3%；农村居民人均纯收入中位数为7907元，增长12.7%。城镇居民人均可支配收入26955元，比上年增长9.7%，扣除价格因素，实际增长7.0%；城镇居民人均可支配收入中位数为24200元，增长10.1%。根据从2012年四季度起实施的城乡一体化住户调查，全国居民人均可支配收入18311元，比上年增长10.9%，扣除价格因素，实际增长8.1%。
由此可见，我国宏观经济一直在保持稳定增长，宏观经济运行状况决定了房地产的有效需求。房地