房地产
行业深度报告
目录
一、行业变革：紧跟时代步伐，房地产新发展模式深入推进1
1.1消费成经济增长主引擎，新消费热点逐步形成1
1.2地产转向存量时代趋势明显，科技赋能物管生态变革3
1.3房地产优化增量路径明确，市场份额向核心城市集中5
二、楼市复盘：分化中趋稳，寻求供需新平衡8
2.1新房区域间分化明显，二手房延续以价换量8
2.2核心城市土拍火热，聚焦市场核心价值9
2.3房企销售拿地边际改善，头部房企优势凸显11
三、投资建议：聚焦消费、科技与房地产新发展模式带来的投资机遇12
3.1顺应新消费浪潮，看好优质商业地产公司13
3.1.1华润万象生活：兼顾规模与效益的商管龙头13
3.1.2新城控股：三四线城市购物中心的领导者14
3.1.3华润置地：大资管业务平台搭建完善16
3.2机器人推动行业生态变革，关注盈利能力改善物业公司17
3.2.1招商积余：从规模扩张到高质量经营，公司毛利率止跌回升17
3.2.2绿城服务：物管规模与质量双提升18
3.2.3南都物业：领先布局AI+机器人开启数智化转型19
3.3楼市交易迈向存量时代，推荐头部中介公司20
3.3.1贝壳：房产交易的龙头，存量房贡献主要利润20
3.4市场份额向高能级城市靠拢，关注布局核心城市开发商21
3.4.1滨江集团：土储聚焦杭州，业绩财务表现亮眼21
3.4.2招商蛇口：稳扎稳打的强信用央企开发商22
3.4.3绿城中国：投资力度加大，积极补仓优质地块23
风险分析25
图目录
图1:消费成为拉动我国经济增长第一动力1
图2:十四五期间消费年均拉动经济增长3.3个百分点1
图3:我国消费支出占GDP比重低于主要发达经济体1
图4:大悦城首发经济2
图5:待开业的深圳华发冰雪大世界2
图6:二手房成交面积占比连续三年提升3
图7:2022年以来各线城市二手房成交占比均上升3
图8:2024年北京二手房成交套数占比达78%3
图9:上海二手房成交套数占比达69%3
图10:2024年深圳二手房成交套数占比为60%4
图11:2024年广州二手房成交套数占比为57%4
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行业深度报告
图12:云象T3Plus清洁机器人4
图13:中海物业智能剪草机器人4
图14:核心城市新房销售额市占率保持上升趋势6
图15:一二线城市去化周期明显短于三四线城市6
图16:九牛年前5月重点40城新房成交面积同比增长1.3%8
图17:今年前5月重点13城二手房成交面积同比增长20.3%8
图18:今年以来一线城市新房单月成交同比增速高于二三线9
图19:各线城市新房单月成交面积变