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房地产项目联建及其法律风险防范
敬启者：
接受委托，现就贵单位咨询房地产项目联建及法律风险问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等有关法律法规规定提出如下分析意见，供领导决策参考。
一、联建的法律概念及有关法律规定
联建一般意义上是指一方提供土地使用权，他方提供资金，双方进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条规定，“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”因此，通过联建方式进行房地产开发是具备法律依据的，为合法有效的房地产开发方式。
二、联建的具体形式
根据目前联建的实际操作方式，联建的具体形式包括如下几种：
（一）房屋合建
双方共同提供建设用地，共同出资，共同办理建房审批手续，共同负责建设施工，房屋竣工后，双方按照合同的约定共同取得或分别取得竣工房屋的产权，办理产权登记。此类模式的特点为共同出资、共同经营、共享利益、共担风险。
（二）房屋联建
此为真正意义的联建模式，即：一方提供建设用地，另一方出资，双方办理了土地出让及合建审批手续，共同负责建设施工，双方按照合同约定的投资比例共享利益，共担风险。此类合同因符合房地产经营开发的法定条件，则属典型的房屋联合开发形式。其特点为共同经营、共享利益、共担风险。
（三）名为联建，实为土地使用权转让
一方提供建设用地，以自己的名义取得了建房审批手续，另一方出资；双方按合同约定的比例分别取得竣工房屋的产权或利润；提供土地使用权一方不承担经营风险、只收取固定利益。其特点出地一方只享利益、不担风险。而根据《解释》第二十四条规定，“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。而此种变相联建模式可能会存在如下法律风险：
1、土地使用权转让风险
伴随着房地产市场的不断发展，房地产项目开发形式日趋灵活多样，联建、参建等各类合作进行房地产项目开发的建设模式层出不穷，然而其中潜在风险也比比皆是，如何确保联建合同效力，如何实现合同最终目的，我们认为以下方面应为联建各方所关注：
（一）合同主体资格合法。我国《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及相关法律法规均有规定，从事房地产开发和经营的企业，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业。不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订以房地产开发经营为内容的合同，一般应认定无效。从而以法律形式确定了以房地产开发为目的房屋联建合同的主体必须具备房地产开发经营资格。
（二）具备房地产开发条件。我国法律、法规虽没有就房屋联建应具备的条件作出专门的规定，但由于房屋联建同属房地产建设开发的范围，确认房屋联建应具备的条件则同样应依据房地产开发的相关法律、法规。
例如《城市房地产开发经营管理条例》第10条规定，“确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划”，这一规定明确了任何房地产开发项目都应办理审批手续，房屋联建也不应例外。而由于房屋联建合同因涉及土地使用权的问题，它是一种土地使用权有偿转让的特殊形式，还须完善土地使用权转让的相关手续。
（三）所提供土地应以出让方式获得，且国有土地使用权无瑕疵。以土地使用权作为出资的一方，由于在办理城建手续中，须先将土地过户到立项一方名下，属于先履行合同的一方，一旦对方在取得土地后不履行合同时便处于不利地位，因此应当有一定的防范意识。可采取由对方提供一定的担保资金等方法保证对方能积极履行合同。
（四）具有国有土地使用权转让、房屋买卖、融资借贷、房屋租赁等性质联建合同，应具备上述相应合同的有效要件。房屋联建虽是一种特殊的房地产开发形式，但房屋联建合同同样也应符合一般合同的生效条件，合同中约定的权利义务也应遵循公平、诚实信用等原则