物业工程部作业规章
物业工程部作业规章
一、目的
为加强物业工程部的管理，规范作业流程，提高服务质量和工作效率，确保小区设施设备的正常运行，为业主提供安全、舒适的居住环境，特制定本作业规章。
二、适用范围
本规章适用于物业工程部全体员工，涵盖小区内各类设施设备的运行、维护、维修及相关管理工作。
三、人员管理
（一）人员招聘与入职
1.根据部门工作需求，制定人员招聘计划，明确招聘岗位、职责、任职要求等。
2.招聘流程包括发布招聘信息、筛选简历、面试（含专业技能测试）、背景调查、录用等环节。确保招聘到具备专业技能和服务意识的人员。
3.新员工入职时，安排专人进行入职引导，介绍公司基本情况、部门架构、工作环境、规章制度等。组织新员工参加入职培训，包括安全知识、职业道德、操作技能等方面的培训，经考核合格后方可正式上岗。
（二）员工培训与发展
1.制定年度培训计划，包括内部培训和外部培训。内部培训由部门技术骨干或外请专家进行授课，内容涵盖设施设备操作维护技能、安全规范、沟通技巧等；外部培训根据实际需求，选派员工参加相关专业培训课程、研讨会等。
2.鼓励员工自主学习，对取得相关专业证书或技能提升的员工给予一定的奖励。
3.定期对员工进行绩效评估，根据评估结果为员工制定个人发展计划，提供晋升机会和职业发展指导。
（三）员工考勤与请假
1.严格执行公司的考勤制度，员工需按时上下班，不得迟到、早退、旷工。
2.员工请假需提前填写请假申请单，注明请假类型（病假、事假、年假等）、请假时间、工作交接情况等，按照审批流程经相关领导批准后方可请假。
3.对于因突发情况未能提前请假的员工，应在第一时间电话告知上级领导，并在事后及时补办请假手续。
（四）员工考核与奖惩
1.建立完善的员工考核制度，考核内容包括工作业绩（设施设备运行状况、维修及时率、业主满意度等）、工作态度（责任心、积极性、团队合作等）、专业技能等方面。
2.考核周期为每月进行一次绩效评估，每季度进行一次综合考核。根据考核结果，对表现优秀的员工给予表彰和奖励，包括奖金、荣誉证书、晋升机会等；对考核不达标或违反规章制度的员工，视情节轻重给予警告、罚款、降职、辞退等处罚。
四、设施设备管理
（一）设施设备档案管理
1.建立完善的设施设备档案，对小区内各类设施设备（如电梯、消防系统、给排水系统、供配电系统等）进行详细登记，包括设备名称、型号、规格、购置时间、安装位置、供应商等信息。
2.收集整理设施设备的相关资料，如产品说明书、操作手册、维修保养记录、检验报告等，确保档案资料的完整性和准确性。
3.对设施设备档案进行分类管理，建立电子档案和纸质档案，便于查询和使用。定期对档案进行更新和维护，确保档案信息与实际情况相符。
（二）设施设备日常巡检
1.制定详细的设施设备巡检计划，明确巡检内容、巡检周期、巡检人员等。巡检内容包括设备运行状态、外观是否完好、有无异常声响、异味、温度是否正常等。
2.巡检人员需按照巡检计划进行巡检，并认真填写巡检记录，记录内容应包括巡检时间、设备名称、巡检情况、处理措施等。如发现问题，应及时上报并采取相应的处理措施。
3.定期对巡检记录进行分析和总结，及时发现设施设备存在的潜在问题和安全隐患，为设备的维护和维修提供依据。
（三）设施设备维护保养
1.根据设施设备的使用说明书和运行状况，制定科学合理的维护保养计划，明确维护保养项目、保养周期、保养责任人等。
2.维护保养工作分为日常维护保养、一级保养和二级保养。日常维护保养由设备操作人员负责，主要进行设备的清洁、润滑、紧固等工作；一级保养以设备操作人员为主，维修人员辅助，一般每月进行一次，主要对设备进行局部解体检查和清洗，调整设备各部位的配合间隙，紧固设备的各个部位；二级保养以维修人员为主，操作人员参加，一般每季度或每半年进行一次，对设备进行全面解体检查和清洗，修复或更换磨损的零部件，检查和调整设备的精度、性能等。
3.在维护保养过程中，严格按照操作规程进行操作，确保维护保养质量。同时，做好维护保养记录，记录内容包括保养时间、保养项目、更换的零部件等信息。
（四）设施设备维修管理
1.建立设施设备维修报修机制，业主可通过电话、微信公众号、物业管理APP等方式进行报修。客服人员接到报修后，应详细记录报修信息，包括业主姓名、房号、联系电话、报修内容、故障发生时间等，并及时将报修信息转至工程部。
2.工程部接到报修信息后，根据故障的紧急程度和维修人员的工作安排，及时安排维修人员前往现场进行维修。维修人员到达现场后，应首先对故障进行诊断，确定维修方案，并向业主说明维修情况和预计维修时间。
3.维修完成后，维修人员应填写维修记录，记录维修内容、维修时间、更换的