领展房产基金(823HK)
正文目录
投资要点5
核心观点5
我们与市场观点的不同之处5
领展房产基金：全球领先的多元化不动产资管平台6
发展历史：从香港公屋物业分拆到全球化资管布局6
商业模式：房托组合稳固收入基础，投资管理业务处于起步阶段7
治理结构：长线机构股东保障公司治理透明，专业管理团队确保高效运营8
资产布局：植根香港，拓展全球多元化10
香港物业：聚焦必选消费行业，具备卓越的抗逆能力11
内地物业：收购优质物业权益后，零售物业租金逆势大幅增长13
海外物业：零售物业接近满租状态，写字楼物业依然承压15
财务表现：业绩长期保持稳定，优质高股息资产代表16
上市以来业绩稳健，持续为投资者创造价值16
审慎的资本管理，融资成本维持低位17
站在当下时间节点，为何领展值得投资？19
投资要点一：人民币升值叠加人口由跌转升，有望助推香港零售业回暖19
投资要点二：美联储降息周期重启，领展股债利差吸引力增强20
投资要点三：潜在入通带来的增量资金配置需求21
投资建议22
关键假设与盈利预测22
估值和目标价24
风险提示25
图表目录
图表1：香港房地产信托市值排名（截至2025年6月14日）6
图表2：公司历史发展沿革7
图表3：公司主要业务板块8
图表4：领展TOP10机构股东持仓情况（截至2025年3月31日）8
图表5：领展房地产基金管理层9
图表6：领展全球资产组合（截至2025财年末）10
图表7：领展物业资产价值占比（按地区和类型划分，截至2025财年末）10
图表8：领展香港零售及办公物业-租金收入及同比增速11
图表9：领展香港零售物业-期末平均每月租金11
图表10：领展香港零售物业-商户租用成本11
图表11：领展香港零售物业-整体租用率11
图表12：领展香港零售租户坪效同比和香港整体零售商户同比12
免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。3
领展房产基金(823HK)
图表13：领展香港零售租约到期情况（按面积占比和按每月租金占比）12
图表14：领展香港零售物业-续租租金调整率12
图表15：中国香港中原经纪人商铺租金指数-同比12
图表16：领展香港停车场及相关业务-收入和同比增速13
图表17：领展香港停车场业务-每个泊车位每月收入13
图表18：领展中国内地物业组合-租金收入和同比增速14
图表19：领展中国内地物业组合-整体租用率（截年末）14
图表20：领展中国内地零售物业-续租租金调整率14
图表21：领展中国内地办公物业-续租租金调整率14
图表22：领展海外物业组合-租金收入和同比增速15
图表23：领展海外物业组合-整体租用率（截至2025年末）15
图表24：领展-总体收入和同比增速16
图表25：领展-物业收入净额和同比增速16
图表26：领展-2025年整体收入占比（按业务划分）16
图表27：领展-2025年租金收入占比（按分部划分）16
图表28：领展-可分派总额和同比增速17
图表29：领展-每基金单位分派金额和同比增速17
图表30：领展-总资产和同比增速17
图表31：领展-基金持有人应占净资产和同比增速17
图表32：领展-有息负债总额和同比增速18
图表33：领展-净负债比率18
图表34：领展-有息负债结构（截至2025财年末）18
图表35：领展-债务平均久期18
图表36：领展-定息有息负债占比18
图表37：领展-平均借贷成本18
图表38