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第二章公允价值的应用分析
一、公允价值计量在投资性房地产的应用分析
（一）公允价值在投资性房地产中的实例应用
1.投资性房地产是指为了赚取租金或资本增值,或者两者兼备而持有的房地产。准则规定投资性房地产通常采用成本模式进行后续计量但有确凿证据表明所持有的投资性的房地产的公允价值能够可靠取得,也可采用公允价值计量。两种不同的计量模式对财务报表的影响有着本质上的不同影响。采用成本模式计量,将投资性房地产看作类似于固定资产或者无形资产处理,按期进行折旧或摊销,通过其他业务成本科目反映在利润表上,在资产负债表上确认投资性房地产的折旧或摊销。而取得的租金收入通过银行存款或应收账款科目在资产负债表上得到反映,而在利润表上则通过其他业务收入得到体现。
根据中航地产的业绩公告：公司2011年实现5.17亿元的净利润，同比增长九成，不过其中2.3亿元来源于投资性房地产公允价值变动产生的损益。公司如何取得了接近翻倍的业绩增长？公司解释,主要是得益于公司以三、四线城市为主的地域分布,项目综合配套较为完善，推广力度大，以及投资收益的增加。查阅其年报，投资收益是公司业绩大幅增长的主因。据年报，公司2011年非经常性收益高达2.01亿元，主要来源正是采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益2.3亿元。
公司财务状况、经营成果
单位：（人民币）元
项目
2011年
2010年
增减变动（%）
总资产
11,085,178,495.96
7,942,355,067.51
39.57%
归属于母公司所有者的股东权益
2,595,561,731.35
1,977,864,150.99
31.23%
营业利润
717,133,397.38
430,823,106.29
66.46%
归属于母公司所有者的净利润
517,334,892.89
269,281,814.72
92.12%
现金及现金等价物净增额
-264,488,055.30
200,865,186.20
-231.67%
利润变动主要原因：营业利润及归属于母公司所有者的净利润较上年同期大幅增加，主要是本期地产销售业务利润增加及投资性房地产增值等原因所致。
公允价值变动损益情况：2011年为233,212,491.59元，本期公允价值变动收益同比增长329.82%。
若采用公允价值模式进行后续计量,投资性房地产则不计提折旧或摊销,以资产负债表日的公允价值入账。通过投资性房地产公允价值变动和公允价值变动损益两个科目分别在资产负债表和利润表上体现。这样一来,将会使各期的费用减少,利润增加。在房地产价格处于持续上涨的经济环境下,对于拥有出租的建筑物或拥有有待升值的土地使用权的房地产企业往往是利好的影响,相反在房价回落,则是利空的影响。在后续计量中,成本模式计量下的投资性房地产在有确凿的证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得的,且满足公允价值模式计量条件的可以转化为以公允价值计量,其公允价值与账面价值的差额,调整期初的留存收益。但已采用公允价值模式计量的不得转化为以成本模式计量。这样,计量模式转换采用的重新估值技术就至关重要了,若实际价值与成本存在较大的差异,由此引起的账面净资产可能大幅度增加,一方面可以在一定程度上反映资产的升值状况,但一方面也可能使企业在初始计量时采用计量模式的区别来隐藏资产,到达操作利润的目的,因此必修加强企业的审计力度,加强监督体系的职能。
2.金融街控股股份有限公司对自持物业市场价值估测情况。
2012年4月，该公司采用可比项目成交价格类比法对公司五项自持型商业物业（即估价标的项目）进行价值估测。它们分别是金融街购物中心、金树街、C3四合院、A5写字楼和德胜国际中心写字楼。选取了北京主要城区（包括东城、西城、朝阳和海淀）内与估价标的项目可比的141个项目进行了综合调研，形成自持物业公允价值估测的基础资料；与此同时，该公司与北京市建设委员会房地产交易管理网签署合作协议，从该系统获取调研项目的网签交易价格；同时在项目调研基础上，考虑标的项目的实际情况，进一步确定与标的项目更加相似的可比项目若干；确定可比项目之后，将可比项目与标的项目的各个方面情况进行逐项对比，并以此为依据对可比项目的成交价格进行合理修正，从而得到估价标的项目的最终估测结果。本案例主要讲述五个项目之一的德胜国际中心写字楼。该写字楼为甲级写字楼，总占地面积35296.97平方米，总建筑面积31205.88平方米。
写字楼2011年成交情况。2011年全市写字楼共成交219.7万平方米，比2010年减少15.5%。其中预售成交面积168.1万平方米，占总量的76.5%，现房成交面积51.6