电子版房屋买卖协议
【篇一:房屋买卖协议】
房屋买卖协议
房屋买卖协议作为一个特殊买卖协议,它是指出卖人将房屋交付并转移全部权与买受人,买受人支付价款协议。房屋买卖协议法律特征现有买卖协议通常特征,也有其本身固有特征。这关键表现为:(1)出卖人将所出卖房屋全部权转移给买受人,买受人支付对应价款;(2)房屋买卖协议是诺成、双务、有偿协议;(3)房屋买卖协议标物为不动产,其全部权转移必需办理登记手续;(4)房屋买卖协议属于法律要求要式法律行为。
房屋买卖协议是一方转移房屋全部权于另一方,另一方支付价款协议。转移全部权一方为出卖人或卖方,支付价款而取得全部权一方为买受人或者买方。
协议形式房屋买卖协议标额较大且系比较关键之协议,故法律要求应该采取书面形式签订。《城市房地产管理法》第40条要求:房地产转让,应该签署书面转让协议……。《城市房地产开发经营管理条例》第28要求:商品房销售,当事人双方应该签署书面协议。……上述要求是认定房屋买卖协议应该采取书面形式法律依据。依据法律及相关司法解释要求,房屋买卖协议书面形式应包含以下类型:
(一)正式房屋买卖协议
正式房屋买卖协议是房屋买卖协议书面形式基础类型,内容通常包含房屋买卖协议基础条款,如房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。尽管法律法规并未要求买卖双方必需采取统一房屋买卖协议文本,但在办理产权转移登记时,房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门统一制订规范协议文本,不然,不予办理立案、登记。不过,并不因为不使用统一协议文本而影响书面房屋买卖协议成立和效力。实践中,商品房买卖时,要求必需使用建设主管部门统一制作格式文本。但在正式协议文本签署之前,多由开发商提供认购书、预订协议等预约协议文本要求买受人签署,其中有预约协议已经含有本约性质,相当于房屋买卖协议。二手房买卖协议形式未作统一要求,买卖双方通常会依据协商一致意见共同起草一份房屋买卖协议,经双方签字、盖章生效,并据此推行,在产权登记机关填写制式协议只作为登记文件使用。
(二)含有特定条件预约协议
最高人民法院《相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》(下称商品房买卖司法解释)第五条要求:商品房认购、订购、预订等协议含有商品房销售管理措施第16条要求商品房买卖协议关键内容,而且出卖人已经根据约定收受购房款,该协议应该认定为商品房买卖协议。依据最高法院民一庭见解,商品房认购、订购、预订等协议是在开发商取得立项、计划、报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签署预
约性质协议(实际上预约协议签署并不限于这个期间)。为保障交易安全,保护业主权益,促进签约,要求含有协议实际推行条件预约协议,应该认定为本约协议。笔者认为,司法解释本条要求,用意虽好,但效果通常,极易造成误导。首先,《商品房销售管理措施》
第16条要求商品房买卖协议关键内容多达13项,而认购书等预约协议均为开发商确定格式协议,同时含有该13项内容可能性极少,买受人依据该条要求维护本身权益机会并不多见。其次,认定协议性质依据为协议内容,而非协议名称。预约协议假如含有了商品房买卖协议关键内容,理应认定为商品房买卖协议,不再含有预约性质。第三,出卖人已经根据约定收受购房款,表明买卖协议已经实际推行。即使预约协议未完全含有《商品房销售管理措施》第16条要求商品房买卖协议关键内容,只要标物明确、价款确定,完全能够依据协议法相关要求认定双方房屋买卖协议成立。假如机械适用该条司法解释要求,就会造成依据协议法应该认定房屋买卖协议成立,而依据该条司法解释则不能认定协议成立。
(三)房屋买卖协议其她书面形式。
《协议法》第11条要求:书面形式是指协议书、信件和数据电文(包含电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等能够有形地表现所载内容形式。依据《电子署名法》第3条第3款要求,包含土地、房屋等不动产权益转让文书,不适用电子署名、数据电文。无疑排除了以数据电文为表现形式房屋买卖协议。记载双方房屋买卖意思表示、以有形方法表现信函等双方往来资料,应该认定为其她书面形式房屋买卖协议。有些情况下,没有书面协议,也无法认定口头协议存在,买受人以其持有购房款收据或发票主张房屋买卖协议成立。此时,买受人持有购房款收据或发票,既是书面协议形式,也是协议实际推行证据,假如收据或发票载明房屋位置具体、房屋价款明确,应该认定双方之间房屋买卖协议成立。笔者认为,认定其她书面形式房屋买卖协议成立,已经有书面证据必需能够证实三项事实:房屋买卖意思表示、房屋具体