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目录
基础发行要素 5
底层基础资产介绍 5
项目区位优势显著，所在区域新增供给放缓 5
项目地处江浙、天津及成都 5
无锡、天津、成都项目未来三年区域内新增供给较多 7
原始权益人22-24年盈利能力提升 8
项目公司运营成效分析 9
近三年营收攀升、EBITDA下滑，成都项目24年双降 9
毛利率及NOImargin改善，但不及可比均值 10
出租率稳居高位，租金不及可比均值 12
近三期加权出租率约95%，23年高于可比均值 12
整租项目租金增长稳定，无锡、天津项目到期后将下调 13
整租租户均为关联方，前五大客户集中度较高 14
六成整租面积将在27年到期，已续签至32年 15
项目估值对比 16
预测25年现金分派率5.56%，领先可比REITs 16
折现率位于可比范围内，资产估值增值率128% 16
初步测算P/NAV低于可比REITs平均水平 18
4.425年合计资本化率为6.83% 19
风险提示 20
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图1：项目股权结构图 8
图2：中国外运2022-2024年营收及利润（单位：亿元） 8
图3：中国外运2022-2024年毛利率、净利率（单位：%） 8
图4：基础设施项目营业收入（单位：百万元） 10
图5：基础设施项目净利润（单位：百万元） 10
图6：基础设施项目租赁收入占比（单位：%） 10
图7：2022-2024年，基础设施项目历史出租率（单位：%） 12
图8：截至2024年12月31日，基础设施项目在执行租约期限分布（单位：%）
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图9：截至2024年12月31日，基础设施项目2024年-2028年到期租赁面积占
可租赁面积比重（单位：%） 15
表1：外运REIT发行要素概览 5
表2：基础设施项目概览 6
表3：基础设施项目未来三年区域内新增项目情况 7
表4：外运REIT与可比REITs毛利率对比（单位：%） 11
表5：外运REIT与可比REITs运营净收益率对比（单位：%） 11
表6:本项目与可比REITs历史出租率对比（合并口径） 12
表7：基础设施项目综合租金与区域内租金水平对比情况表（单位：元/平方米/天）
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表8：整租租约到期后预测租金情况 13
表9：整租方收入与项目公司收入对比 14
表10：本项目与可比REITs租户集中度对比（单位：%） 14
表11：储备客户情况 16
表12：可比仓储物流REITs分红情况 16
表13：基础设施项目折现率 17
表14：仓储物流REITs首发评估值相比账面值溢价率（单位：%） 17
表15：基础设施项目资产账面价值与评估价值差异情况 17
表16：可比REITs估值情况（单位：元、倍） 18
表17：可比REITs发行规模相比评估值溢价率 18
请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明表18：基础设施项目资本化率 19
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表19：资本化率对比 19
基础发行要素
根据交易所官网，中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“外运REIT”或“本基金”）于2025年1月6日交易所受理，于2025年5月30日获得证监会注册通过。
根据证监会批复及招募说明书，此次募集份额总额为4亿份，拟募集资金为11.28
发行要素 主要内容亿元。本次询价日为2025年6月16日，询价区间为2.341元/份-3.301元/份。表1：外运REIT发行要素概览
发行要素 主要内容
名称 外运REIT
基础设施项目 瑞达无锡物流项目、瑞达昆山物流项目、瑞达金华物流项目、昆山千灯物流项目、天津
建合物流项目