假设开发法测算土地单价的案例分析
目录
假设开发法测算土地单价的案例分析 1
1.1假设开发法的理论依据 1
1.2.利用假设开发法进行测算 1
1.1假设开发法的理论依据
待开发土地价值(v)=开发完成后的房地产销售价值一房地产开发成本价值一获得开发土地时候税费一管理费用一销售费用一开完完成后的土地转让税费
1.2.利用假设开发法进行测算
(1)选取最佳开发模式
名流花园位于徐州铜山区距离秦洪立交300米，该项目占地面积为62771平方米，容积率为2.5,规划用途为普通商品住房用地。总的建筑面积为199699。土地使用年限为70年。名流花园项目在徐州北面，位于中心城区和铜山区的中间，交通便捷程度高，旁边有三环高架和高速路等，计划建设楼型为高层，小高层和多层。
(2)估算后续开发经营期
估算后续开发经营期应该根据估价对象状况，以及未来该项目完成所对应的一些日期，估价前提，估价对象所处开发建设状态以及未开房地产市场状况等进行测算。该项目估价时点为2021年6月19日取得土地开始建设，该项目预计到2024年五月结束，开发经营期为五年。
(3)估算项目完成价值
①选取可比实例
依据名流花园项目开发完成后的概况，在该项目周围找到了相似地块，通过网络搜集资料和实地勘察，选择了三个项目作为可比实例，他们分别是万科●中山都会，德信●未来之翼，九章赋三个项目。通过这三个项目进行可比实例的修正，最后得出平均值作为名流花园项目的销售价格。
a.万科·中山都会
这个项目位于中山路与北三环交汇处，距离地铁2号线客运北站600米，小区旁边有一个8000平的市政公园，丁万河风景区，往西有极地海洋世界，植物园，往北有九里湖湿地公园。小区人车分流，精装交付，中轴景观樱花从，户型方正，得房率高，四点半学堂，无接触归家，健康住宅。占地面积：67921.9m2建筑面积：
165147.53m容率：2.43绿化率：35%,该最新开盘是2020年6月20日，销售均价是13600元/m2。
周边配套设施：交通：三星钢材市场站：105路/105W路，9路李沃站等公交站点；还有地铁二号线客运北站站。
教育：周边幼儿园众多，更有许多小学和中学(刘楼小学，悦城小学，郑集中学等等)
医疗：徐州第三人民医院(北院)
生活：君盛广场，周边还有众多超市；淮海农商银行
休闲：徐州市防灾公园，冠滋牡丹园等
区位图见图6-1
图6-1万科
图6-1万科·中山都会区位图
住宅区世纪华联
九里湖国家温地公园
客运北站商业(在建)
客运北站●
北调山风景区
科·中山都会
美凯龙
徐州汽车客运西站
彭城广场淮海路
徐州医科大学附属医院+
中央百大
云龙湖
徐沛快速路
三东
b.德信·未来之翼
该项目位于中山路与北三环交汇处(地铁二号线客运北站站西侧),该项目占地65591平方米，建筑面积223911平方米，项目容积率2.5,绿化率35%。德信●未来之翼最新开盘时间为2021年1月5日，成交均价为12900元/m2。
项目周边配套设施：交通状况：轨交：地铁2号线(客运北站站)自驾：北三环高架；汽车站：徐州客运北站。
幼儿园：自带4800平方(15个班)幼儿园
中小学：杨西小学，杨屯中学。大马路小学、鼓楼生态园小学、北辰小学、徐州二中、树德中学、崇信学校、徐州26中
综合商场：自带3万方综合商业圈；客运北站商业综合体、君盛广场、鼓楼广场、苏宁广场、金鹰广场、德基广场、中央商场
医院：徐州三级甲等医院一徐州市三院电力医院、祥和医院、社区医院具体区位图间图6-2
高
高
新村
楼盘
新台子工业园
九里湖湿地公园
拾屯街道
德信未来之翼
徐州市杨西小学
屯中心小学
法治文化广场
苏宁悦城
张庄小区
琵琶邻里中心
龟
吴屯佳苑
金驹物流园
⑤
风语马术俱乐部
金驹物流园北三环
台子社区法制广场
②中山北路
九里新苑·北区
王庄煤矿工人
港利上城国际
钢贸交易楼
三环北路
徐矿城
交通
商业
图6-2德信·未来之翼区位图
c.九章赋
该项目择址九里山南，项目占地面积41083平方米，建筑面积96957平方米，项目容积率2.31.绿化率35%;外揽约500亩琵琶山公园(规划运动休闲公园);西邻徐运新河，一脉九龙湖，阅水观山，天赋宜居之地。九章赋最新开盘时间为2021年2月24日，销售均价为15900元/m2。
周边配套设施：交通地铁2号线四通八达(距离地铁2号线九里山站约800米，中山路、二环北路、北三环快速路、徐沛快速通道、金马大桥，快速连接，四通八达)
幼儿园沈孟路幼儿园一一鼓楼区公办