合作开发房地产过程中,未与施工方签署施工协议

一方当事人是否应负担向施工方支付工程款责任

问题提出:一方以土地使用权出资、另一方以投入建设资金出资,双方共同合作开发房地产。在房地产开发建设过程中,往往由投入建设资金一方与施工方签署施工协议,当施工方向合作开发房地产各方当事人主张负担支付工程款责任时,未签署协议一方当事人是否应该负担支付工程款责任？

律师评析:

要确定未与施工方签署施工协议合作开发房地产一方当事人是否应负担支付工程款责任,就要对合作开发房地产过程中支付工程款特点有所了解,依据相关法律法规要求,综合分析、研究法院在司法审判实务中多种见解,结合本身办案过程中心得体会进行梳理、提炼,方能得出结论。

一、合作开发房地产过程中支付工程款特点

最高人民法院《相关审理包含国有土地使用权协议纠纷案件适使用方法律问题解释》第十四条要求:“本解释所称合作开发房地产协议,是指当事人签订以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基础内容等协议》”依据上述要求,笔者认为,所谓合作开发房地产,是指两方或两方以上主体,提供出让土地使用权、资金等款物作为出资,对房地产项目进行开发建设,并以共享利润、共担风险方法对房地产项目进行利益分配行为。合作开发房地产含有以出让土地使用权、资金共同投资,对建成房地产项目共享利润、共担风险特征。

在合作开发房地产过程中,往往由提供资金一方与施工方签署施工协议。进行到施工阶段,提供资金一方为了保障自有资金安全,直接向施工方支付工程款。提供出让土地使用权一方认为应由提供资金一方负担支付工程款责任,本身不用向施工方支付工程款。所以,在合作开发房地产过程中,支付工程款往往含有“由签署协议、提供资金一方当事人向施工方直接支付工程款”特点。

二、司法审判实务中见解

司法审判实务当中,对合作开发房地产过程中,没有签署协议一方当事人是否应该负担向施工方支付工程款责任有不一样见解。笔者在威科先行网站输入关键词“合作开发房地产支付工程款”进行搜索,搜索到最高人民法院裁判文书三十三篇,除了不适合在本文讨论案例外,笔者发觉,在最高人民法院司法审判实务当中,对于未签署施工协议一方当事人是否应负担支付工程款责任关键有两种不一样见解,一个见解认为,应负担连带支付工程款责任;另一个见解认为,不应负担支付工程款责任。地方法院大多认同未签署施工协议一方应负担连带支付工程款责任见解。现分述以下:

（一）未签署施工协议一方当事人应负担连带支付工程款责任

在最高人民法院审理深圳市京圳投资企业与四川朗业建筑企业、四川嘉益房地产企业建设工程施工协议纠纷再审一案[案号为:()民提字第173号]中,法院查明:深圳市京圳投资企业与四川嘉益房地产企业签署《协议书》,约定双方合作开发房地产项目。随即,四川朗业建筑企业与四川嘉益房地产企业签署《施工协议》,由四川朗业建筑企业承包涉案工程。工程完工后,四川嘉益房地产企业拖欠四川朗业建筑企业工程款。最高人民法院维持了四川高院相关“四川嘉益企业向四川朗业企业支付工程欠款及利息”判决。

四川高院见解认为,未签署施工协议一方当事人应负担连带支付工程款责任。其理由为:依据最高人民法院《相关审理联营协议纠纷案件若干问题解答》第五条第一款“组成法人型联营体或者合作型联营体一方或者数方在联营期间中途退出联营,假如联营体并不所以解散,应该清退退出方作为出资投入财产。原物存在,返还原物;原物已不存在或者返还确有困难,折价偿还。退出方对于退出前联营所得盈利和发生债务,应该根据联营协议约定或者出资百分比分享和分担。合作型联营体退出方还应对退出前联营全部债务负担连带清偿责任。”要求,深圳市京圳投资企业与四川嘉益房地产企业合作开发房地产行为属于合作型联营,联营各方应对联营期间全部债务负担连带清偿责任。

（二）未签署施工协议一方当事人不应负担支付工程款责任

在最高人民法院审理大连渤海建筑企业与大连金世纪企业、大连宝玉集团企业、大连宝玉企业建设工程施工协议上诉纠纷一案中[案号为:()民一终字第39号],法院查明:大连宝玉集团企业与大连金世纪企业签署《联合建房协议书》,约定合作开发房地产项目。随即,大连渤海建筑企业与大连宝玉集团企业签署《建设工程施工协议》,约定大连渤海建筑企业承建大连宝玉集团企业发包房地产项目。大连宝玉集团企业又成立了大连宝玉企业,大连宝玉集团企业与大连宝玉企业两方共同推行施工协议义务。辽宁高院认为,未签署施工协议一方应负担支付工程款责任,判决“大