正文目录
投资要点 5
核心观点 5
我们与市场观点的不同之处 5
领展房产基金：全球领先的多元化不动产资管平台 6
发展历史：从香港公屋物业分拆到全球化资管布局 6
商业模式：房托组合稳固收入基础，投资管理业务处于起步阶段 7
治理结构：长线机构股东保障公司治理透明，专业管理团队确保高效运营 8
资产布局：植根香港，拓展全球多元化 10
香港物业：聚焦必选消费行业，具备卓越的抗逆能力 11
内地物业：收购优质物业权益后，零售物业租金逆势大幅增长 13
海外物业：零售物业接近满租状态，写字楼物业依然承压 15
财务表现：业绩长期保持稳定，优质高股息资产代表 16
上市以来业绩稳健，持续为投资者创造价值 16
审慎的资本管理，融资成本维持低位 17
站在当下时间节点，为何领展值得投资？ 19
投资要点一：人民币升值叠加人口由跌转升，有望助推香港零售业回暖 19
投资要点二：美联储降息周期重启，领展股债利差吸引力增强 20
投资要点三：潜在入通带来的增量资金配置需求 21
投资建议 22
关键假设与盈利预测 22
估值和目标价 24
风险提示 25
图表目录
图表1：香港房地产信托市值排名（截至2025年6月14日） 6
图表2：公司历史发展沿革 7
图表3：公司主要业务板块 8
图表4：领展TOP10机构股东持仓情况（截至2025年3月31日） 8
图表5：领展房地产基金管理层 9
图表6：领展全球资产组合（截至2025财年末） 10
图表7：领展物业资产价值占比（按地区和类型划分，截至2025财年末） 10
图表8：领展香港零售及办公物业-租金收入及同比增速 11
图表9：领展香港零售物业-期末平均每月租金 11
图表10：领展香港零售物业-商户租用成本 11
图表11：领展香港零售物业-整体租用率 11
免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。图表12：领展香港零售租户坪效同比和香港整体零售商户同比 12
免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。
图表13：领展香港零售租约到期情况（按面积占比和按每月租金占比） 12
图表14：领展香港零售物业-续租租金调整率 12
图表15：中国香港中原经纪人商铺租金指数-同比 12
图表16：领展香港停车场及相关业务-收入和同比增速 13
图表17：领展香港停车场业务-每个泊车位每月收入 13
图表18：领展中国内地物业组合-租金收入和同比增速 14
图表19：领展中国内地物业组合-整体租用率（截至年末） 14
图表20：领展中国内地零售物业-续租租金调整率 14
图表21：领展中国内地办公物业-续租租金调整率 14
图表22：领展海外物业组合-租金收入和同比增速 15
图表23：领展海外物业组合-整体租用率（截至2025年末） 15
图表24：领展-总体收入和同比增速 16
图表25：领展-物业收入净额和同比增速 16
图表26：领展-2025年整体收入占比（按业务划分） 16
图表27：领展-2025年租金收入占比（按分部划分） 16
图表28：领展-可分派总额和同比增速 17
图表29：领展-每基金单位分派金额和同比增速 17
图表30：领展-总资产和同比增速 17
图表31：领展-基金持有人应占净资产和同比增速 17
图表32：领展-有息负债总额和同比增速 18
图表33：领展-净负债比率 18
图表34：领展-有息负债结构（截至2025财年末） 18
图表35：领展-债务平均久期 18
图表36：领展-定息有息负债占比 18
图表37：领展-平均借贷成本 18
图表38：人民币兑港元汇率和中国香港中原经纪人商铺租金指数 19
图表39：香港常住居民变动值 19
图表40：领展股息率对美国10年期国债收益率的溢价率 20
图表41：领展股价与10年期美债收益率的走势对比图 20
图表42：香港主流高股息房企的港股通持仓占比（截至6月14日） 21
图表43：香港主流高股息房企的股息率（截至6月14日） 21
图表44：盈利预测表（百万港元） 23
图表45：DDM模型假设参数（截至2025年6月14日） 24
图表46：DDM模型敏感性分析表（截至2025年6月14日） 24
图表47：领展房产基金PE-Bands 25
免责声明和披露以及分析师声明是