2025年注册会计师《会计》课程精讲
第五章投资性房地产
本章考情
本章属于基础性章节，有一定的难度，通常以客观题形式进行考查，年均考试分值为2分。
投资性房地产的考查重点主要集中于投资性房地产的范围及其初始计量、后续支出、后续
计量模式、转换与处置的会计处理等方面，可与所得税、非货币性资产交换、债务重组、差错
更正等内容相结合进行考查，需要熟练掌握。
本章知识框架
第一节投资性房地产的特征与范围
一、定义及特征
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
二、投资性房地产的范围
投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已
出租的建筑物。
项目要点
已出租的土地使用权企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于投资性房地产
持有并准备增值后转让的闲置土地不属于投资性房地产，按“闲置土地管理办法”相关规定
土地使用权（情况少见）处理
（1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，主要包
括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物，以及正在建造或
开发过程中将来用于出租的建筑物
已出租建筑物（2）通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建
建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经
营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协
议，也应视为投资性房地产
第五章投资性房地产
（3）租入再转租给其他单位的建筑物，不属于投资性房地产
（4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服
务在整个协议中不重大的（如向承租方提供维护、安保等日常辅助
服务），应当将其确认为投资性房地产
项目资产类别
自用的土地使用权（建造厂房、办公楼等所用土地）无形资产
自用的建筑物（办公楼、厂房、自营饭店等）固定资产
企业出租给本企业职工居住的宿舍固定资产
企业已出租的土地使用权或建筑物投资性房地产
企业持有并准备增值后转让的土地使用权投资性房地产
房地产企业正在开发的商品房存货
房地产企业持有并准备增值后出售的商品房存货
房地产企业持有的准备建造商品房的土地使用权存货
【提示】在实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本
增值的情形。
如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、
无形资产、存货和投资性房地产。
【计算分析】2×22年3月15日，甲企业按照公允价值30000万元购入一栋写字楼，部分
自用、部分对外出租，这栋写字楼的各楼层均能够单独计